Quelle fiscalité s’applique en cas de location d’une partie de sa résidence principale ?

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Les revenus tirés de la location d’une partie de votre résidence principale ne sont pas forcément soumis à l’impôt. Pour bénéficier de cette exonération d’impôt il faut respecter certaines conditions que nous décrivons ci-dessous.

Exonération d’impôt : les conditions à respecter

Condition n°1 : ne pas dépasser un certain montant de loyer

Pour 2019, les plafonds annuels de loyer par m² de surface habitable atteignent 187 € en Ile-de-France et 138 € sur le reste du territoire.

Déterminés chaque année par l’administration fiscale, ces montants de loyer sont calculés hors charges.

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Par exemple, si vous louez une pièce de 20 m², le loyer annuel ne peut excéder 3.740 € (soit 311 € par mois si la location dure 12 mois) en région parisienne, et 2.760 € (soit 230 € par mois pour une location d’un an) en dehors de l’Ile-de-France.

Le respect de ces seuils n’est toutefois pas la seule condition pour être exonéré d’impôt.

Il faut encore que votre locataire loue la ou les pièces en tant que résidence principale (ou « temporaire » pour les travailleurs saisonniers) et que la partie de logement louée fasse bien partie de votre résidence principale.

Condition n°2 : louer obligatoirement des pièces faisant partie de sa résidence principale

Cette dernière notion a, par le passé, entraîné de nombreux contentieux entre particuliers bailleurs et administration fiscale.

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Auparavant, selon l’administration fiscale, les bailleurs ne pouvaient bénéficier de l’exonération que s’ils réduisaient le nombre de pièces qu’ils occupaient. Autrement dit, les bailleurs louant des pièces qu’ils n’avaient jamais utilisées étaient exclus de l’avantage fiscal.

Les choses ont, depuis, été tirées au clair et la notion a été élargie : aujourd’hui, vous pouvez avoir droit à l’exonération fiscale si vous louez des pièces considérées comme partie intégrante de votre résidence principale (si vous respectez également les autres conditions).

Terminée l’obligation qu’elles aient été occupées par vous auparavant.

En revanche, pas question d’avoir droit à l’exonération si la pièce louée peut être utilisée de façon indépendante. C’est le cas des chambres de bonnes, par exemple, avec accès privé qui font parfois partie du même acte de propriété, considérées comme des dépendances.

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La location de combles aménagées, elle, si ces dernières font partie intégrante de votre logement principal et ne peuvent être utilisées de façon « autonome », donne droit à l’avantage fiscal.

La fiscalité appliquée en cas de non-respect des conditions définies

Si les conditions décrites plus haut ne sont pas remplies, alors les loyers encaissés sont imposés de façon classique en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, puisqu’il s’agit d’une location meublée, alors les revenus tirés ne peuvent pas être assimilés à des revenus fonciers.

Comme dans toute location, les locaux loués doivent respecter des critères de décence, c’est-à-dire bénéficier d’une fenêtre, d’une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ou encore de représenter d’une surface de 9 m² ou 20 m3 (pour les logements sous les combles).

Le nouveau bail mobilité est tout-à-fait adaptable à cette situation.

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