Une dernière jurisprudence montre que lorsque l’on se place sous un statut particulier, il est bon de connaître tout son environnement, et pas seulement celui lié à sa fiscalité. Explications.
Dans cette dernière affaire, relatée par l’Agence France Presse, un médecin propriétaire de biens immobiliers s’est étonné d’une disposition qu’il ne connaissait pas, rattachée au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
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- «Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : conditions à respecter et avantages fiscaux» ,
- «Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : ce qu’il faut savoir» ,
- «LMP ou LMNP : comparaison des deux statuts».
N’ayant pas pu rembourser son crédit immobilier, cet investisseur a eu la mauvaise surprise d’apprendre qu’en tant que professionnel, il ne pouvait pas bénéficier du délai de prescription spécial accordé aux consommateurs (2 ans) et la banque a saisi ses biens. La Cour de cassation a confirmé cette disposition le 23 janvier dernier.
On peut être professionnel immobilier « LMP » même en exerçant une autre profession
Ce médecin qui avait investi dans un montage financier lié au LMP pour défiscaliser, soutenait qu’il ne pouvait pas être « professionnel » dans un domaine immobilier dans lequel il était personnellement incompétent, et que sa profession était simplement médecin (qui plus est, à plein temps). Pour lui, cette activité de loueur en meublé ne pouvait pas non plus être qualifiée d’activité professionnelle « accessoire » puisqu’elle était sans aucun rapport avec son activité « principale » de médecin.
Les LMP perdent le bénéfice du délai de prescription de 2 ans lié aux créances
Pas d’accord, ont répondu les juges de la Cour de cassation. Est professionnel dans ce domaine immobilier toute personne répondant aux conditions du statut LMP, quelle que soit sa profession principale. Et la conséquence est que le loueur « professionnel » perd toutes les protections accordées par le code de la consommation au loueur « non professionnel ». Même si les documents qu’il signe font état de sa qualité de « consommateur », il n’est plus consommateur, a précisé la Cour. Le statut de LMP supprime donc le délai de prescription lié aux crédits immobiliers souscrits par des particuliers non professionnels (qui peuvent donc échapper aux poursuites de leurs créanciers si ceux-ci n’ont pas exigé leurs droits dans le délai imparti de 2 ans à partir du premier impayé constaté).
Bon à savoir car, depuis février 2018, peuvent être automatiquement placés sous le statut LMP de plus en plus d’investisseurs, suite au fait que l’inscription obligatoire au RCS pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution. Reportez-vous à notre actualité «LMP : suppression de l’inscription obligatoire au Registre du commerce et des sociétés» .
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Un contribuable bénéficie donc dorénavant du statut de LMP lorsque seules deux conditions sont réunies :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal sont supérieures à 23.000 € ;
- Ces recettes sont supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
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