Les propriétaires de logements locatifs placés sous dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie sont obligés de respecter un certain nombre de conditions. Entre autres : les loyers ne doivent pas dépasser des plafonds, fixés pour chacune des zones géographiques éligibles. Quel calcul devez-vous effectuer pour établir vos loyers qui doivent être inférieurs ou égaux aux loyers plafonds ?
N’hésitez pas à commencer par la lecture de nos articles consacrés au dispositif Pinel et au dispositif Denormandie. Vous pouvez aussi lire la fiche comparant ces dispositifs.
À lire Pinel 2024 : le dispositif encore modifié
Le calcul des loyers plafonds nécessite plusieurs informations :
- Les coordonnées du logement, car le niveau des plafonds varie selon 5 zones déterminées pour adapter les loyers aux spécificités des marchés locaux ;
- La superficie du logement. C’est la superficie « utile » qui doit être calculée. Elle correspond à la superficie habitable du logement (qui doit comprendre 1,80 m minimum de hauteur sous plafond) à laquelle on ajoute la moitié de la surface des balcons et dépendances. Le total ne peut toutefois pas dépasser 9 m². Par exemple, un appartement comprenant une terrasse de 20 m² ne pourra pas rajouter 10 m² à la surface habitable, mais seulement 9 m².
- Le loyer plafond des zones publié chaque année par les Pouvoirs Publics ;
- Le coefficient multiplicateur de zone.
Les zones
Alors qu’il existe 5 zones créées par les Pouvoirs Publics, les dispositifs Pinel et Denormandie ne sont aujourd’hui éligibles que dans 3 d’entre elles seulement :
- La zone A bis comprenant Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- La zone A intégrant la zone A bis et de nombreuses communes des agglomérations parisienne et genevoise (côté français) et de la Côte d’Azur. Certaines communes aux loyers et prix des logements très élevés en font aussi partie ;
- La zone B1 comprenant des communes aux loyers et prix des logements élevés, situées (hors zones A bis ou A) en Ile-de-France et dans le reste du territoire.
Source : Ministère de la transition écologique
Les plafonds Pinel et Denormandie
Pour 2021, ils sont fixés (source BOFIP), par m² / mois, à :
- 17,55 € en zone A bis ;
- 13,04 € en zone A ;
- 10,51 € en zone B1 ;
- 9,13 € ² en zones B2 et C (pour les logements ayant été achetés avant la suppression de l’éligibilité de ces zones, en 2018).
N’hésitez pas à lire notre fiche pratique Immobilier défiscalisant : publication des plafonds de loyers et de ressources 2021.
À lire Comment gérer les conflits relatifs à la sous-location ?
Loyers plafonds Pinel et Denormandie : quel calcul ?
Une fois calculée la surface utile de votre logement, il vous faut déterminer le coefficient multiplicateur de zone qui doit être obtenu ainsi : 0,7 + (19/surface utile).
Le loyer plafond Pinel ou Denormandie sera ensuite connu en réalisant l’opération : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone concernée.
Exemple 1. Situé en zone B1, votre logement comprend une surface habitable de 30 m² + un balcon de 3 m². Le calcul que vous devez faire est celui-ci :
La surface utile va atteindre 31,5 m² (surface habitable + moitié du balcon)
Le coefficient multiplicateur sera de 1,30 (0,7 + (19/surface utile = 0,60))
Le loyer plafond : 10,51 € x 1,30 = 13,66 € / m²/mois.
Le loyer du logement ne doit donc pas excéder 430,29 € (31,5 x 13,66).
Exemple 2. Situé en zone A bis, votre appartement affiche une surface habitable de 20 m². En tenant compte de la surface utile de 20 m² (pas d’espace supplémentaire), du coefficient multiplicateur de 1,65 et du loyer plafond de 28,95 € / m²/mois, votre loyer mensuel maximum sera de 579,15 €.
La revalorisation annuelle du loyer
Ce n’est pas parce que votre logement est placé sous un dispositif fiscal avec loyers plafonnés que vous ne pouvez pas l’augmenter chaque année, si cette possibilité a été prévue dans le bail. Reportez-vous à notre fiche pratique Indexation du loyer en cours de bail : définitions et cas possibles.
N’hésitez pas, également, à lire nos articles liés aux loyers des logements :
- Mon locataire refuse l’augmentation de loyer que je lui propose : que faire ?
- Pouvez-vous augmenter le loyer qui sort d’un dispositif fiscal ?
- Plafonnement, encadrement des loyers… quelles différences ?
Enfin, n’hésitez pas aussi à saisir l’opportunité de la révision annuelle automatique de votre loyer, via un abonnement à Gererseul ! En effet, grâce à la date de début du bail et à la publication des indices IRL de l’INSEE, Gererseul calculera pour vous le nouveau montant de votre loyer. Notre outil se charge de tout et mettra à votre disposition le courrier destiné à votre locataire.