Les premières gelées arrivent, et avec elles une question que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : qui doit dégager le trottoir devant la maison qu’ils louent ? Beaucoup pensent que le propriétaire reste responsable de tout ce qui touche à « son » bien. Pourtant, la règle ne vient ni du bail ni du propriétaire : elle dépend d’abord de la commune, puis de la situation de l’occupant.
Cet article vous donne la marche à suivre, de l’arrêté municipal jusqu’à la clause que vous pouvez prévoir dans le contrat. Il vous évite aussi l’erreur la plus répandue : croire qu’un trottoir enneigé ne pose problème que s’il existe un texte local.
En bref : le maire peut, par arrêté, imposer aux habitants de dégager le trottoir devant chez eux. Dans une maison louée, cette charge pèse alors sur le locataire, qui occupe les lieux. Sans arrêté, la commune déneige, mais une négligence reste une faute. Le bailleur peut clarifier le partage par une clause du bail.
Le déneigement du trottoir dépend d’abord de l’arrêté du maire
Aucune loi nationale n’oblige chaque habitant à déneiger le trottoir. Le déneigement de la voie publique relève des pouvoirs de police du maire, fondés sur l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales. Le Conseil d’État a reconnu dès 1980 que le maire peut imposer aux riverains le balayage et le déneigement des trottoirs devant chez eux.
À lire : Régularisation des charges et déclaration fiscale : les bonnes pratiques que chaque propriétaire doit connaîtreConcrètement, tout se joue donc à l’échelle de la commune. Certaines communes, notamment en zone de montagne ou très exposées au verglas, ont pris un arrêté. D’autres n’en ont jamais pris. Ne présentez jamais l’obligation comme générale à votre locataire : elle varie d’une mairie à l’autre.
Pour savoir où vous en êtes, regardez le site de la mairie ou les arrêtés affichés en mairie. Un appel de cinq minutes suffit en général pour obtenir la réponse. Notez la date de l’arrêté et conservez-en une copie : elle vous servira plus loin si un litige éclate.
Avec un arrêté, le locataire occupant est le premier visé
Quand un arrêté existe, il s’adresse aux habitants du logement, pas à son propriétaire. L’obligation consiste à enlever la neige et, en cas de verglas, à répandre du sable ou du sel jusqu’au bord du trottoir, sans boucher les bouches d’égout. Selon l’ANIL, si la commune ne déneige pas la voie, l’obligation revient à l’occupant : un locataire en est donc responsable, comme le propriétaire qui habite chez lui.
Le tableau suivant résume les situations les plus courantes pour une maison ou un immeuble loué.
À lire : Chauffage d’un logement loué : température minimale et obligations du bailleur| Situation | Qui déneige ? |
|---|---|
| Maison individuelle louée, arrêté en vigueur | Le locataire, devant le logement qu’il occupe |
| Maison individuelle louée, pas d’arrêté | La commune, pour la voie publique |
| Logement en lotissement | Chaque propriétaire, devant sa maison, selon les règles du lotissement |
| Appartement en copropriété | Le syndicat des copropriétaires pour les parties communes ; chacun pour ses parties privatives |
Le cas du lotissement mérite votre attention : l’ANIL indique que chaque propriétaire y entretient le trottoir devant sa maison. Vérifiez le règlement du lotissement avant de décider qui, du bailleur ou du locataire, assume la tâche.
En copropriété, le syndic organise le déneigement des parties communes
Si vous louez un appartement, le locataire n’a pas à déblayer l’allée commune ni l’entrée de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires doit déneiger et déglacer les parties communes, puisqu’il veille à la sécurité des occupants et des tiers. La mission est souvent confiée au gardien ou prévue dans le contrat d’entretien.
Votre rôle de bailleur se limite alors à vos parties privatives, par exemple un balcon ou une terrasse. Si un locataire chute dans un hall mal déglacé, interrogez d’abord le syndic et son assureur. Gardez un échange écrit : il vous servira pour la suite du dossier.
Sans arrêté, une négligence peut quand même engager la responsabilité du riverain
L’absence d’arrêté ne vous met pas à l’abri de tout. Selon la réponse ministérielle publiée au Sénat, le juge judiciaire considère que les riverains ne sont pas totalement exonérés de responsabilité civile et apprécie les précautions qui leur incombaient. Une négligence avérée peut constituer une faute, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.
À lire : Ajouter une personne sur un bail : droits, procédure & modèles (Guide 2025)La situation la plus classique est celle de la neige ou des plaques de glace qui tombent d’un toit sur un véhicule ou un passant. Là, c’est le propriétaire de la maison, ou son locataire gardien des lieux, qui peut devoir répondre du dommage. La responsabilité s’apprécie au cas par cas : on regarde si la personne avait matériellement le temps d’intervenir.
Quant à l’amende, le manquement à un arrêté du maire est puni des contraventions de première classe (article R. 610-5 du code pénal). Elle reste modeste. Le vrai risque est ailleurs : une chute grave peut entraîner une demande d’indemnisation très supérieure.
En cas de chute devant la maison louée, le locataire et le bailleur peuvent être recherchés
Si un passant glisse sur un trottoir non déneigé alors qu’un arrêté imposait de le faire, la victime peut mettre en cause l’occupant, donc le locataire. Elle peut aussi se tourner vers le propriétaire, notamment quand la cause tient au bien lui-même : gouttière défaillante, pente de toit sans barre à neige, dallage dégradé. Le déneigement ne règle pas ces défauts de structure, qui relèvent de vous.
Pour mieux comprendre l’étendue de votre exposition, relisez ce que nous disons sur la responsabilité du propriétaire face aux nuisances engendrées par son locataire, ainsi que l’article consacré aux responsabilités des propriétaires face aux nuisances locatives. Le raisonnement est proche : le bailleur répond de l’état du bien, l’occupant de l’usage qu’il en fait.
Vérifiez aussi votre contrat d’assurance. L’assurance habitation du locataire couvre en principe sa responsabilité civile ; votre assurance de propriétaire peut couvrir les dommages liés au bien. Demandez à chaque assureur ce qui est garanti avant l’hiver, pas après l’accident.
Ce que le bailleur peut prévoir dans le bail pour éviter les litiges
Rien n’interdit de préciser par écrit ce que chacun doit faire. Le locataire doit déjà assurer l’entretien courant du logement et de ses abords privatifs ; vous pouvez, dans une clause du bail, rappeler qu’il lui revient de déneiger et de saler le trottoir lorsqu’un arrêté municipal le prévoit. Ce rappel ne crée pas l’obligation : il évite seulement qu’elle soit contestée. Pour la liste complète des devoirs de l’occupant, voir nos rappels sur les obligations du locataire.
Quelques réflexes simples pour le propriétaire qui gère seul :
Joignez au bail ou à l’état des lieux d’entrée la référence de l’arrêté, s’il existe, et le nom de la mairie à contacter. Précisez qui possède les clés du local à outils ou à sel. Et si vous louez à un public peu mobile ou si vous êtes absent, convenez d’un relais, par exemple un voisin ou une entreprise, dont vous gardez la facture.
Évitez en revanche toute clause qui ferait peser sur le locataire la responsabilité des défauts du bien. Un arrêté ne déplace pas vos obligations de propriétaire : l’état de la toiture, des gouttières et des abords reste de votre ressort.
Questions fréquentes
En principe non, sauf s’il occupe lui-même les lieux. Quand un arrêté du maire impose le déneigement, l’obligation vise l’occupant, donc le locataire. Le bailleur reste tenu de l’état du bien, par exemple la toiture ou les gouttières.
Le manquement à un arrêté du maire est puni d’une contravention de première classe. Surtout, si une personne chute alors que vous aviez matériellement le temps d’intervenir, elle peut demander réparation du dommage.
Consultez le site de la mairie ou demandez-le au service concerné. Les arrêtés sont affichés en mairie. Gardez-en une copie datée : vous pourrez la joindre au bail ou à l’état des lieux.
Oui, une clause peut rappeler que le locataire déneige le trottoir lorsqu’un arrêté l’exige. Elle clarifie le partage mais ne peut pas lui faire supporter les défauts du bien, qui restent à la charge du propriétaire.
Ce qu’il faut retenir du déneigement du trottoir avant l’hiver
Retenez trois idées. D’abord, l’obligation de déneiger naît d’un arrêté municipal, jamais d’une règle nationale : vérifiez le texte de votre commune. Ensuite, quand il existe, c’est l’occupant, donc le locataire d’une maison louée, qui doit s’en charger ; en copropriété, le syndic prend le relais pour les parties communes. Enfin, même sans arrêté, une négligence reste une faute possible.
Votre rôle est de préparer le terrain : renseignez-vous auprès de la mairie, adaptez le bail, contrôlez vos assurances et entretenez le bien. Vous gagnez ainsi du temps et évitez le litige plutôt que de le gérer après coup. Pour en savoir plus, consultez la fiche de Service-Public.fr sur le déneigement du trottoir devant chez vous, la page de l’ANIL sur les obligations en cas de neige et de verglas et la réponse ministérielle publiée au Sénat.
