Immobilier et rente viagère ont toujours fait bon ménage

Des explications sur le modèle d’un tel placement ainsi que sur l’intérêt du viager lui-même seront, sans doute, nécessaires pour convaincre une population d’investisseurs, depuis toujours méfiants à l’égard des viagers immobiliers.

L’expérience connue de tous du notaire de Jeanne Calment qui avait acheté le logement de cette dernière en viager (et qui l’a, au final, payé trois fois son prix, compte tenu du fait qu’elle est décédée à 120 ans) a, indiscutablement marqué la mémoire collective. Nul doute, toutefois, que les pouvoirs publics s’attèleront à la promotion de la rente viagère au cours des prochaines années, tant son utilité est évidente pour une population vieillissante et en manque de revenus, à l’heure du 4ème âge.

Comment fonctionne le viager ?

Une personne âgée (souvent de plus de 70 ans, mais ce n’est pas une obligation) vend son logement à un acquéreur qui s’engage à la laisser vivre dans les lieux jusqu’à son décès. Le vendeur a la jouissance des lieux, et s’il souhaite intégrer en fin de vie une maison de retraite, il peut soit louer son logement, soit avoir négocié contractuellement l’augmentation de la rente viagère en cas de libération des lieux au bénéfice de l’acheteur.

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En contrepartie, l’acheteur, s’engage à verser au vendeur une rente mensuelle ou trimestrielle à vie (rente viagère), à laquelle s’ajoute un capital versé au moment de l’acte de vente. Le montant de ce capital, appelé « bouquet », ainsi que le montant de la rente viagère, sont calculés selon des règles précises, en relation avec l’espérance de vie du vendeur.

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Logiquement, plus le vendeur est âgé (et donc, plus son espérance de vie est réduite), plus le bouquet et la rente sont élevés. Car il s’agit de faire correspondre le prix du bien immobilier vendu en viager (bouquet + rente versée pendant un certain nombre d’année), avec le prix du bien, s’il était vendu libre. Evidemment, les statistiques sont ce qu’elles sont : certains vendeurs décèdent bien avant l’espérance de vie qui leur avait été attribuée au moment de la vente (l’acquéreur aura donc eu le bien, moins cher que s’il l’avait acheté libre), alors que d’autres font « mentir » (comme Jeanne Calment), les tables de mortalité. Ce côté « aléatoire » ne plaît pas à tous les acheteurs.

Inconvénient de la formule souvent mis en avant par les vendeurs potentiels : le bien immobilier vendu en viager ne peut pas être transmis aux héritiers, le cas échéant. C’est la raison pour laquelle, aujourd’hui, la majorité des vendeurs sont des personnes en général sans enfant.

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Un inconvénient qui n’existe pas dans la formule du prêt viager hypothécaire, créé en 2006, et permettant au propriétaire d’un bien immobilier d’en obtenir des ressources, sans avoir à le vendre. Dans cette formule, en effet, le propriétaire peut contracter un prêt auprès d’un établissement financier, et choisir de percevoir la somme sous la forme d’une rente viagère. Le remboursement s’effectue au moment du décès de l’emprunteur, par la vente du bien. Si le prix de vente dépasse la dette, les héritiers récupèrent le solde ; Dans le cas contraire, en revanche, la dette ne se transmet pas.

Quelle que soit la formule choisie, on notera, encore une fois, l’utilité de se constituer un patrimoine immobilier, tout au long de sa vie. Rente viagère ou revenus tirés de la location plus classique d’un investissement locatif, la pierre (seul placement pouvant être constitué à crédit) est et restera un actif patrimonial incontournable !

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