Une garantie loyers impayés (GLI) est fort utile aux bailleurs. En cas de non-paiement des loyers et des charges par leur locataire, elle se substitue à ce dernier et règle la dette. Que risquez-vous si vous décidez de ne pas en souscrire une ?
La GLI, une garantie efficace
La GLI peut être intégrée à l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou être souscrite isolément. Elle revêt une grande utilité car elle sécurise votre investissement locatif. N’hésitez pas à lire nos fiches L’assurance loyers impayés en 4 points essentiels et Pourquoi prendre une GLI ?
Cette assurance n’est toutefois pas obligatoire. Elle peut d’ailleurs être remplacée par un acte de cautionnement. Ce dernier présente toutefois le désavantage de faire reposer la sécurité de votre investissement sur un particulier qui peut, à son tour, faire défaut. N’hésitez pas à lire notre fiche comparative Caution ou garantie loyers impayés ?
En tout état de cause, si vous n’avez pas sollicité, au moment de la signature du bail, une caution, et que vous ne souscrivez pas non plus de garantie loyers impayés, vous devrez faire face, seul, aux éventuelles dettes de votre locataire.
Sans GLI, il est donc indispensable, en amont, d’être très rigoureux dans la sélection de son locataire. Votre décision doit être rationnelle et ne pas laisser de place au hasard ou au « feeling ». Reportez-vous à notre fiche Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ? N’oubliez pas aussi que vous pouvez vous faire accompagner de professionnels qui contrôlent les dossiers ou, carrément, déléguer la mission de trouver un locataire à une agence immobilière.
Quelles conséquences lorsque le sinistre arrive et que vous n’avez pas de protection ?
Des problèmes financiers
Sans GLI, la survenance d’un ou de plusieurs impayés de loyer (et de charges) peut être catastrophique pour les bailleurs qui comptent sur cette rentrée d’argent pour rembourser un crédit. C’est le cas si la stratégie d’investissement n’a pas pris en compte les aléas possibles, et que le plan de financement a été conçu « trop serré ».
Si vous êtes dans cette situation, vous risquez de ne pas être en capacité de rembourser vos mensualités de crédit et donc de devoir trouver de la trésorerie. Comment ?
- En souscrivant un crédit consommation dédié au remboursement du crédit immobilier du bien locatif : les taux du premier étant beaucoup plus élevés que ceux du second, cela risque de vous coûter cher.
- En vendant des actifs financiers (si vous en détenez) : encore faut-il que le moment soit propice en termes de fiscalité ou d’état du marché… Une opération non prévue qui peut se révéler financièrement désavantageuse.
- En vendant le bien, en dernier recours. Et une vente, dans ces conditions d’urgence, n’est évidemment pas à votre avantage, surtout que le bien va devoir être vendu occupé. En plus de la difficulté à trouver un investisseur prêt à acheter un bien dont le locataire fait défaut, la vente occupée subit une décote.
La nécessité de mener la bataille de récupération de la dette seul
Bien sûr, avant d’en arriver à la dernière solution extrême, vous aurez auparavant mis tout en œuvre pour tenter de limiter la dette. Cela peut fonctionner… ou pas. Mais, en tout état de cause, tout le travail administratif – et judiciaire, le cas échéant – est à votre charge.
C’est vous qui allez devoir suivre à la lettre le process rigoureux du recouvrement des loyers impayés avec, à terme, la possibilité de résilier le bail pour « motif légitime et sérieux » et d’expulser le locataire.
Le départ du locataire ne signifie toutefois pas que vous récupérerez la dette. Si nécessaire, il vous faudra poursuivre vos démarches après le départ du locataire.
Important : sachez qu’il vous est tout-à-fait possible de souscrire une assurance loyers impayé en cours de bail, si vous n’y avez pas pensé au moment de la signature du contrat de location.