À la signature, beaucoup de propriétaires demandent un dépôt de garantie et, parfois, plusieurs mois de loyer d’avance, convaincus d’être mieux protégés. Pourtant, la loi du 6 juillet 1989 encadre ces deux sommes, et les cumuler sans limite peut rendre la demande irrégulière. Voici ce que vous pouvez exiger, ce que vous pouvez accepter, et comment le tracer proprement.
En bref : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, et à deux mois en meublé. Quand le locataire paie son loyer d’avance pour plus de deux mois, la loi ne permet plus de prévoir de dépôt. Payer chaque mois à terme à échoir reste la pratique normale.
Le dépôt de garantie a un plafond, qui dépend du type de bail
Le dépôt de garantie sécurise le paiement des loyers, des charges et des réparations locatives. Il se calcule sur le loyer hors charges, et non sur le loyer charges comprises. Le tableau ci-dessous résume les règles selon le contrat.
| Type de bail | Dépôt de garantie maximal |
|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé |
Exemple : pour un appartement loué vide 650 € hors charges plus 50 € de provisions, le dépôt ne peut pas dépasser 650 €. Il n’est pas révisable en cours de bail ni au renouvellement, même quand vous appliquez l’IRL au loyer. Pour le détail de vos obligations à chaque étape, relisez notre guide sur les droits et devoirs du propriétaire en matière de dépôt de garantie.
À lire : Dédommagement absence de chauffage : le guide 2025Dernier point pratique : si vous encaissez le dépôt par chèque, la question de la date et de la conservation se pose. Elle est traitée dans notre article pour encaisser un chèque de caution sans erreur.
Le loyer d’avance n’est pas un second dépôt de garantie
Les deux notions sont souvent mélangées. Le dépôt de garantie reste en réserve et se restitue en fin de bail. Le loyer d’avance, lui, paie réellement des mois de location : il est consommé au fil du temps et donne lieu à des quittances.
La loi n’interdit pas qu’un locataire règle plusieurs mois d’un coup, si le bail le prévoit ou si les deux parties en conviennent par écrit. Elle n’interdit pas non plus au bailleur de l’accepter. En revanche, elle ne vous autorise pas à l’imposer sans limite. Notre analyse détaillée de la pratique du paiement d’un an de loyer d’avance explique l’avenant à rédiger et les risques côté bailleur.
Au-delà de deux mois de loyer d’avance, le dépôt de garantie n’est plus permis
C’est la règle que l’on oublie le plus. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Ce texte concerne la location vide.
À lire : Payer 1 an de loyer d’avance : ce que dit la loi en 2026Concrètement, avec un loyer de 800 € :
le locataire règle deux mois d’avance, soit 1 600 € : un dépôt de 800 € reste possible. Il règle six mois d’avance, soit 4 800 € : vous ne pouvez plus prévoir de dépôt. Demander les deux serait une clause irrégulière, que le locataire pourrait contester.
Pour un meublé, le plafond de deux mois relève de l’article 25-6 de la loi. Le texte de l’article 22 sur l’avance est écrit pour la location vide : rédigez donc votre bail meublé avec la même prudence, et faites relire la clause par l’ADIL de votre département en cas de doute. Ne présentez jamais ce cumul comme sans risque.
Le locataire peut revenir au paiement mensuel, et vous pouvez alors réclamer le dépôt
Un locataire qui a payé d’avance sur plus de deux mois peut demander à revenir au paiement mensuel. Dans ce cas, l’article 22 permet au bailleur d’exiger le dépôt de garantie qui n’avait pas été versé. C’est une faculté, pas une obligation : prévoyez-la dans l’avenant pour éviter toute discussion.
À lire : Peut-on payer le loyer avec le dépôt de garantie ?Mentionnez aussi dans l’avenant le sort du loyer déjà versé : remboursement prorata ou imputation sur les mois suivants. Sans cette précision, un désaccord sur des sommes importantes est vite inévitable.
Restituer le dépôt de garantie dans les délais pour écarter la majoration de 10 %
Le texte de l’article 22 sur Légifrance fixe deux délais, comptés depuis la remise des clés : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. Les retenues doivent être justifiées : devis, factures, photos, comparaison des deux états des lieux.
Au-delà du délai, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Sur un loyer de 650 €, un retard de deux mois et demi, soit trois périodes commencées, représente 195 € de majoration. En immeuble collectif, vous pouvez conserver une provision de 20 % au plus jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Les fiches de Service-Public détaillent ces règles pour le logement vide et pour le logement meublé.
Tracer chaque somme reçue évite l’essentiel des litiges
Un litige sur un dépôt ou une avance de loyer se règle presque toujours sur la preuve. Le bail doit indiquer le montant du dépôt et la périodicité du paiement. Chaque encaissement de loyer, y compris d’avance, donne lieu à une quittance mentionnant la période couverte, dès que le locataire la demande.
Le propriétaire qui gère seul gagne à centraliser ces éléments : montant du dépôt, date d’encaissement, mois couverts par l’avance, date de remise des clés. Un outil de suivi des loyers et de génération des quittances, comme celui de Gererseul, évite d’oublier la date à laquelle le délai de restitution commence à courir.
Questions fréquentes
Oui, tant que l'avance ne dépasse pas deux mois. Un loyer payé à terme à échoir, mois par mois, est la règle habituelle. Au-delà de deux mois d'avance, un dépôt de garantie ne peut plus être prévu en location vide.
Il est d'un mois de loyer hors charges pour une location vide et de deux mois pour une location meublée à titre de résidence principale. Le bail mobilité n'autorise aucun dépôt. Le montant ne se révise pas en cours de bail.
Le bailleur peut alors exiger le dépôt de garantie qui n'avait pas été versé. Il est prudent de prévoir ce cas dans l'avenant signé lors du paiement anticipé, avec le sort du loyer déjà versé.
Un mois à compter de la remise des clés si les deux états des lieux sont conformes, deux mois en cas de dégradations imputables au locataire. Après ce délai, une majoration de 10 % du loyer hors charges s'applique par mois commencé.
Ce qu’il faut retenir sur le loyer d’avance et le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois en location vide et à deux mois en meublé, et n’existe pas en bail mobilité. Le loyer d’avance est licite, mais au-delà de deux mois il exclut le dépôt dans les conditions de l’article 22.
Avant de signer, décidez donc de la formule : un dépôt classique avec paiement mensuel, ou une avance plus longue sans dépôt, formalisée par écrit. Dans les deux cas, gérer seul est tout à fait possible, à condition de documenter chaque somme et de respecter les délais de restitution.
