Vendre un logement loué : Peut-on vendre un logement en cours de location ?

Lors de la vente d’un appartement loué (ou autre bien), quelle est la solution possible si vous ne souhaitez pas attendre la fin du contrat de location ? En fait,  vendre un logement occupé par un locataire est complètement envisageable. Comment devez-vous procéder dans ce cas ? Réponse.

Comment faire pour la vente d’un appartement occupé ?

Donner congé à son locataire pour vendre est possible, mais nécessite de respecter des délais et des process particuliers comme nous l’expliquons dans notre fiche Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter. Mais ce n’est pas toujours évident d’attendre l’échéance du bail, les raisons pour souhaiter vendre un logement occupé peuvent être multiples : besoin de capital, divorce, etc.

Dans ce cas particulier, comment devez-vous vous y prendre ?

Comment se passe la vente d’un appartement loué ?

En réalité, vendre un logement loué est beaucoup moins contraignant que vendre un logement libre. En tant que bailleur, vous n’avez pas de formalités particulières à respecter lorsque votre locataire reste dans les lieux. Bien entendu, encore faut-il que vous lui ayez fait signer un contrat de bail en bonne et due forme, qu’il soit en location nue ou en location meublée. En clair : si aucun bail n’a été signé, il vous sera très difficile, voire impossible de vendre le logement occupé. Il faudra attendre que le locataire ait quitté le logement pour pouvoir vendre le bien libre.

De même, si un bail en bonne et due forme existe, mais que le locataire ne respecte pas les obligations de celui-ci – à commencer par le paiement du loyer – il vous sera très difficile de trouver un acquéreur prêt à se lancer, à votre place, dans une procédure de recouvrement des loyers impayés…

Et concernant le prix de vente d’un logement loué ?

Un prix souvent décoté… si le candidat à l’achat souhaite habiter à terme, dans le logement. Une décote plus ou moins importante devra être concédée à un acquéreur qui souhaite acheter le logement pour l’occuper une fois le bail résilié.

Dans le cadre d’une location nue, cette décote sera calculée en fonction de 3 paramètres :

  • le temps restant jusqu’à la résiliation du bail et la sortie des lieux parle locataire ;
  • l’écart entre le niveau du loyer pratiqué et le niveau des loyers du marché ;
  • et l’âge du locataire en place.

Logiquement, plus le bail durera encore longtemps (2 ans, par exemple), plus le loyer sera éloigné des loyers de marché (bien en-dessous) et plus le locataire sera âgé (en effet, les locataires de plus de 65 ans sont protégés dans certaines conditions), plus la décote sera importante : 15 % par exemple.

Bémol à cette constatation : si le bien est situé dans un quartier très recherché (comme cela peut être le cas dans la capitale française), la décote peut être très faible ou même inexistante dans certains cas de figure.

Dans le cadre d’une location meublée, la décote sera également faible, voire inexistante, puisque les baux signés durent 9 mois ou un an. L’acquéreur n’aura donc que quelques mois à patienter, parfois le temps nécessaire à la réalisation de l’opération de vente (4 mois dans certaines agglomérations).

Mais pas systématiquement, si le candidat est investisseur ;

Acheter un bien déjà loué peut aussi intéresser des investisseurs séduits par l’idée d’échapper à l’opération de recherche d’un locataire (annonce à passer, dossier de location à constituer, vérification des éléments transmis, choix des garants, etc.), surtout si celui déjà en place est « sérieux ». Par ailleurs, beaucoup sont également attirés par le gain immédiat : sans recherche de locataire, pas de vacance ; le rendement est immédiat. Si le « dossier » se présente bien (loyer correct), la décote pourra être faible : 5 %, par exemple.

Si le niveau du loyer est vraiment en dessous du marché, la décote pourra atteindre 10 %…

Important ! Si le loyer est très sous-évalué ou si des travaux de réhabilitation sont programmables, le nouveau bailleur pourra réévaluer légalement, le loyer, par la suite. Un paramètre à prendre en compte au moment de calculer la décote.

Le locataire bénéficie-t-il d’un droit prioritaire à l’achat ?

Contrairement à une idée reçue, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter son logement vendu occupé, puisqu’il peut se maintenir dans les lieux. Il va simplement changer de propriétaire. Légalement, vous n’êtes même pas obligé de le prévenir, mais la correction veut que vous le fassiez… N’oubliez pas que vous aurez besoin de sa coopération pour faire visiter le logement aux acheteurs potentiels, en convenant avec lui de créneaux possibles. Il n’a pas le droit de s’y opposer comme décrit dans notre fiche Droit de visite du propriétaire : les situations possibles.

En plus d’être poli avec lui, le prévenir que vous cherchez à vendre peut se révéler intéressant pour vous : il peut souhaiter acheter son logement. Pas de formalisme particulier à adopter dans cette situation ; vous pouvez en discuter librement et à l’oral avec lui.

Remise à l’acquéreur du bail de location lors d’une vente d’appartement occupé :

Quand vous vendez un logement loué, vous transmettez à l’acheteur le bail, mais pas forcément le dépôt de garantie. Cette partie fait l’objet d’une négociation entre vous et l’acheteur. Si vous ne lui donnez pas le dépôt de garantie, il devra tout de même rendre ce dernier au locataire lors de son départ, comme l’exige la loi.

Concernant l’acte de caution, s’il existe, il est lui aussi transmis à l’acquéreur (produisant les mêmes droits), sauf si le garant avait expressément indiqué dans l’acte qu’il ne s’engageait qu’auprès du propriétaire initial. Attention : si le garant ne convient pas au nouveau bailleur, celui-ci ne peut pas exiger d’en changer. La règle est que le contrat se poursuit de façon identique et aux conditions antérieurement négociées.

Le contrat d’assurance loyers impayés, en revanche, s’il existe, ne peut pas être transféré.

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