Le marché locatif est à la peine un peu partout en France, mais particulièrement dans les grandes villes. Moins de biens à louer, des loyers en hausse… Quelles en sont les raisons ? Quelles sont les villes les plus touchées ? SeLoger dresse un état des lieux, désignant les agglomérations les plus touchées par le manque de logements locatifs, et celles où les loyers ont le plus augmenté.
Des offres locatives en baisse…
Louer un logement dans les grandes villes françaises est de plus en plus compliqué. De fait, le nombre d’offres immobilières locatives a baissé sur le territoire de – 18 % en moyenne depuis janvier 2022 et de – 9 % au cours des douze derniers mois !
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Si de très nombreuses communes sont concernées par cette baisse, les grandes métropoles sont celles qui souffrent le plus. Leur stock de logements à louer recule, en effet, de – 23,2 % en un an. Pourquoi constate-t-on une baisse du nombre de biens à louer plus de deux fois supérieure à la baisse moyenne en France (- 9 %) ?
Parce que la hausse brutale et importante des taux d’intérêt complique fortement (voire décale) l’accès à la propriété pour de nombreux locataires. « Contraints de renoncer à l’achat à cause du durcissement des conditions de financement, les ménages ne libèrent pas le bien qu’ils louent, ce qui entraîne mécaniquement une hausse de la tension locative » analyse Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques de l’entreprise. Et ce cercle vicieux survient dans des villes subissant déjà un marché locatif tendu, comme en témoigne le fait que nombre d’entre elles sont en zone tendue (avec des loyers encadrés nationalement), pratiquant parfois le plafonnement local des loyers Résultat : le système de vases communicants (les locataires quittent leur logement pour acheter) ne se fait plus aussi facilement.
… et provoque une hausse des loyers et des prix de vente
Ce déséquilibre entre une offre plus faible et une demande plus grande alimente logiquement une hausse des loyers. Les loyers ont, ainsi, augmenté de + 3,2 % en moyenne en 1 an dans les 10 plus grandes villes de France, contre + 1,8 % l’année précédente.
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Alors que le Gouvernement a prolongé en juillet dernier le plafonnement de la hausse des loyers pour les baux en cours, (Indice de Référence des Loyers bloqué à + 3,5 % jusqu’au 1er trimestre de 2024), une hausse de loyers beaucoup plus forte est constatée sur les biens qui sont nouvellement proposés à la location. C’est notamment le cas à Nice (+ 6,1 %), Marseille (+ 4,9 %) et Strasbourg (+ 4,6 %) qui affichent les plus fortes hausses de loyer des 11 plus grandes villes de France en un an ! Pour ces 3 villes, les stocks de biens à louer sont au plus bas depuis 5 ans :
- Nice enregistre une hausse marquée des prix de l’immobilier sur le marché des transactions (+ 7,9 % en un an) et sur le marché des locations (+ 6,1 % en 1 an, contre + 2,8 % l’année précédente), portée par une clientèle aisée, moins sensible aux hausses de taux. La ville affiche d’ailleurs un loyer moyen parmi les plus élevés de France à 18,9 €/m² ;
- à Marseille et Strasbourg, le marché de la transaction stagne, impacté par la hausse des taux, contraignant de nombreux ménages à rester locataires. En conséquence, ces villes observent une accélération significative de l’augmentation de leurs loyers, soit une hausse de + 4,9 % à Marseille et de + 4,6 % à Strasbourg en l’espace d’un an, dépassant les hausses enregistrées l’année précédente (respectivement + 2,5 % et + 1,7 %).
« Alors que le marché de la vente est complètement bouleversé par les nouvelles conditions de financement, rien ne laisse présager une amélioration de l’état de pénurie et de hausse des loyers pour le marché locatif dans les prochains mois. Une situation qui met en lumière les limites des mesures telles que le plafonnement ou l’encadrement des loyers. En effet, malgré une hausse de loyers plus modérée que pour le reste de grandes villes, les villes « encadrées » sont tout aussi en situation de pénurie. C’est le cas de Paris, avec la baisse le plus dramatique de biens à louer : – 38,3 % sur la dernière année et – 68,2 % depuis juillet 2021 » ajoute Barbara Castillo Rico.
Les 5 villes qui connaissent les plus fortes baisses du nombre de logements à louer sur un an :
- Rennes : – 42,9 %
- Paris : – 38,3 %
- Nice : – 33,9 %
- Marseille : – 15,8 %
- Bordeaux : – 15,8 %
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Les 5 villes qui connaissent les plus fortes hausses de loyers sur un an :
- Nice : + 6,1 %
- Marseille : + 4,9 %
- Strasbourg : + 4,6 %
- Toulouse : + 3,6 %
- Rennes : + 3,1 %