IFI 2021 : calculez la valeur de votre patrimoine immobilier

IFI 2021

Le patrimoine taxable à l’IFI est évalué au 1er janvier de chaque année. Si vous voulez réduire légalement cette valeur afin de payer moins d’impôt, il est temps de vous atteler à l’estimation de vos actifs pierre et d’y appliquer les décotes autorisées !

 

Qui est redevable de l’IFI 2021 ?

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les contribuables (foyers fiscaux) détenant un patrimoine immobilier dont la valeur nette (passif déduit) est supérieure à 1,3 million d’euros. Il a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 

Attention ! Dans le cadre de l’IFI, la compréhension du terme « foyer fiscal » peut différer de celle concernant le foyer fiscal pris en compte pour l’impôt sur le revenu. En effet, dans le cadre de l’IFI, vous devez tenir compte du patrimoine immobilier de votre conjoint, mais pas de celui de vos enfants majeurs rattachés. 

L’impôt est calculé sur la fraction du patrimoine excédant 800.000 €. Les taux d’imposition varient par fraction. Pour 2021, ils sont égaux à : 

  • 0 % jusqu’à 800.000 euros ; 
  • 0,5 % pour la fraction comprise entre 800.001 € et 1,3 million d’euros ;
  • 0,7 % entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros ; 
  • 1 % entre 2,57 millions d’euros et 5 millions d’euros ;
  • 1,25 % entre 5 millions d’euros et 10 millions d’euros ;
  • 1,5 % pour la fraction supérieure à 10 millions d’euros.

L’addition de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas excéder 75 % de vos revenus gagnés en 2020.

La valeur de ce patrimoine immobilier, taxable à l’IFI 2021, est celle datée au 1er janvier de cette année. Si le calcul peut être simple pour ceux d’entre vous qui détiennent « seulement » une résidence principale et un logement locatif en direct, le calcul peut être beaucoup plus complexe pour les investisseurs ayant un patrimoine immobilier important et varié. L’aide d’experts peut s’avérer indispensable.

A noter ! Si vous habitez en France, l’actif taxable à l’IFI correspond aux biens situés en France ou à l’étranger, alors que si vous habitez à l’étranger (sous réserve des conventions fiscales) l’actif ne concerne que les biens situés en France.

La déclaration IFI (n° 2042) est à faire en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, soit entre avril et juin, selon que la déclaration soit effectuée en ligne ou sur papier. 

 

Quels sont les actifs immobiliers taxables à l’IFI ?

Il s’agit de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus en direct ou pas par votre foyer fiscal, au 1er janvier de l’année 2021. Entrent dans ce cadre :

    • les biens immobiliers bâtis et non bâtis, à usage personnel ou loués, et que vous détenez en direct, comme :
      • les logements (principaux ou secondaires) et leurs dépendances (parking, cave, etc.) dont peuvent, le cas échéant, faire partie des monuments  historiques ;
      • les biens en cours de construction au 1er janvier 2021 ;
      • ou encore les biens immobiliers non bâtis, comme les terrains à bâtir, les terres agricoles, etc.
    • les biens immobiliers que vous détenez de façon indirecte, en totalité ou en partie : titres et parts de sociétés… ;
  • tous les biens non professionnels.

Pour connaître le détail des biens immobiliers « professionnels », non taxables à l’IFI, reportez-vous à notre fiche IFI : quels sont les biens immobiliers taxables et ceux qui sont exonérés ?

Important ! Les logements loués meublés et placés sous le statut du LMP sont exonérés d’IFI. N’hésitez pas à consulter notre fiche LMP / LMNP : comparaison des 2 statuts de loueurs en meublé. 

 

Comment évaluer la valeur de vos actifs pierre et appliquer les décotes autorisées ?

N’hésitez pas à utiliser les simulations proposées par les sites web : Immo notaires argus, site des notaires d’Ile-de-France, par exemple, ou la base « Patrim » de l’administration fiscale à laquelle vous avez accès via votre espace personnel sur le site fiscal du gouvernement.

Vous pouvez aussi vous faire accompagner par des professionnels (agents ou experts immobiliers, notaires, banquiers, etc.). 

 

Appliquez les décotes potentielles

Une fois la valeur de vos biens immobiliers estimée, vous pouvez appliquer des décotes, autorisées ou connues pour être tolérées par les services fiscaux.
Concernant les biens tangibles, détenus en direct, vous pouvez appliquer :

  • – 30 % sur votre résidence principale à la condition que celle-ci ne soit pas détenue dans le cadre d’une SCI. C’est une règle établie ;
  • – 10 % à – 20 % sur vos logements locatifs (bail nu ou bail meublé), selon la durée restante du bail. Exemple : s’il reste encore 2 ans et demi, vous pouvez appliquer – 20 % ; s’il ne reste qu’1 an, – 10 %. Il s’agit d’une tolérance de l’administration fiscale ;
  • Jusqu’à – 40 % sur la valeur des logements relevant du secteur réglementé (sous dispositifs fiscaux spécifiques comme, par exemple, le  Pinel, le Denormandie ou le Cosse, et dont la durée de détention est liée à l’avantage fiscal choisi). Là encore, c’est logique, plus le temps de détention restant à courir est important, plus la décote peut être élevée. A noter qu’il s’agit, là encore, d’une tolérance connue de l’administration fiscale.

Concernant la détermination de la valeur des actifs pierre détenus en nue-propriété, via des SCPI, OPCI ou contrats d’assurance-vie, ou encore via diverses sociétés (SCI…), reportez-vous au détail de notre fiche IFI : comment calculer la valeur de votre patrimoine immobilier ? Dans ce domaine aussi, des décotes sont possibles.

A noter que les décotes tolérées pour les détentions de biens en indivision semblent moins importantes désormais que par le passé, comme nous le relations dans notre actualité Certaines indivisions réduisent peu la valeur d’un bien immobilier.  

 

Pensez à déduire le passif !

Dernière étape : faites le tour des dettes déductibles pour réduire encore la valeur de votre patrimoine immobilier taxable à l’IFI.

L’IFI est calculé sur la valeur nette, au 1er janvier 2021, de votre patrimoine imposable. « Net » signifie après déduction des décotes, mais aussi de certaines dettes portant sur un certain nombre de dépenses. Par exemple :  

  • l’achat à crédit de biens immobiliers ;
  • la réalisation de travaux ;
  • le paiement d’impôts liés au patrimoine taxable, comme les taxes foncières. 

N’hésitez pas à consulter notre fiche Quelles dettes déduire de la valeur du patrimoine immobilier taxable ? pour tous les détails.

 

Important ! Si vous avez fait des dons à des organismes d’intérêt général en 2020, vous pouvez réduire le montant de votre IFI 2021. La réduction est égale à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50.000 €.

A noter ! Si l’administration fiscale conteste l’estimation de vos biens immobiliers, elle doit se justifier, comme nous l’indiquions dans notre actualité IFI : le fisc doit justifier l’estimation du prix de vos biens immobiliers !

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