Une indivision réduit la valeur taxable d’un bien immobilier… mais de façon moins importante lorsque les indivisaires sont des membres d’une famille très proche. La Cour de Cassation a rappelé cette règle à propos d’une indivision entre sa mère et son fils.
Nous vous le rappelons régulièrement lorsqu’arrive l’heure de la déclaration IFI. Pour calculer la valeur exacte de votre patrimoine, il ne faut pas oublier d’appliquer les réductions possibles. Parmi elles, la réduction de la valeur d’un bien en raison d’une indivision qui rend moins « liquide » le bien, c’est-à-dire moins facile pour sa vente.
La forme de l’indivision joue sur l’importance de la décote tolérée.
En règle générale, aujourd’hui, un abattement de 20 % est toléré pour les biens détenus en indivision. De fait, il n’est pas facile de trouver un acquéreur pour une part détenue dans une indivision car chaque indivisaire ne peut pas vendre comme il le souhaite. Il faut que tous les propriétaires soient d’accord au même moment, comme expliqué dans notre fiche pratique dédiée aux droits des indivisaires.
Mais si les indivisaires sont proches, la décote sera beaucoup moins importante, ou parfois même nulle.
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Ainsi, « une indivision simple, entre une mère et son fils unique, ne présente aucune difficulté de gestion », a estimé la Cour de cassation, le 30 septembre dernier (Cass. Com, 30.9.2020, Q 18-15.748). L’abattement fiscal habituellement admis de 20 %, a ainsi dû être abaissé à 5 %, comme le réclamait l’administration fiscale.
En mars 2019, la Cour avait prononcé un jugement encore plus tranché. Elle avait jugé qu’un immeuble indivis entre deux époux séparés de biens ne subissait pas de perte de valeur. Pour la Cour, en effet, ce régime matrimonial avait été instauré pour gérer leur patrimoine et que dans ce cas, il était peu probable, en cas de vente, que le couple refuse de vendre ses parts en même temps.
L’administration fiscale de moins en moins tolérante avec les indivisions
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La jurisprudence concernant les indivisions montre que, de plus en plus, les juges abaissent les décotes lorsque les indivisaires sont très proches.
En effet, une jurisprudence de 2003 avait montré 30 % de décote retenue dans le cadre d’une indivision entre une mère et son fils (Cour d’appel de Paris, 4-12-2003, 2002/07543). Cette « largesse » accordée par l’administration fiscale semble aujourd’hui révolue.
A prendre en compte, donc, dans l’estimation de la valeur de vos actifs immobiliers.