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Taxe foncière : traquez les erreurs pour l’abaisser

Les experts du secteur commencent déjà à annoncer de nouvelles hausses importantes de la taxe foncière en 2024… La courbe ascendante de celle-ci est de plus en plus abrupte. Comment faire pour abaisser cette taxe onéreuse ? En vérifiant à la loupe chaque ligne afin de déceler d’éventuelles erreurs…

Les services des impôts ne sont pas infaillibles et des erreurs peuvent être présentes dans des avis de taxe foncière. Certains contribuables l’ont remarqué et ont pu bénéficier d’une diminution de leur taxe après demande de correction auprès de l’administration fiscale.

L’inflation augmente automatiquement la taxe

En raison de l’inflation, les valeurs locatives cadastrales (celles auxquelles les logements peuvent être loués) sur lesquelles se base l’administration pour calculer votre taxe foncière devraient automatiquement être revalorisées d’au moins 4 % au 1er janvier prochain (après + 7,1 % en 2023). A cette augmentation s’ajouteront, si les communes le votent, d’autres hausses liées à la politique fiscale locale de chaque commune, comme expliqué dans notre actualité Réception de la taxe foncière 2023 : une note salée pour certains propriétaires ! Face à des additions de plus en lourdes, payer exactement ce que vous devez – pas plus ! – devient primordial. C’est pourquoi il est important de vérifier votre taxe d’habitation et ses informations, déterminantes pour le calcul de celle-ci.

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Des erreurs sont toujours possibles

La base de calcul de cet impôt local a été fixée en 1970 par l’administration fiscale. Depuis plus de 50 ans, certaines informations servant à déterminer le montant de votre taxe foncière n’ont jamais été actualisées et peuvent comporter des erreurs qui jouent en votre défaveur.

Voici donc les points à vérifier pour être certain que vous ne payez pas plus que ce que vous devez :

La taxe correspond-t-elle à votre bien ?

Première opération à effectuer : vérifier que la taxe qui s’applique à votre logement correspond bien à celui-ci. Il arrive, en effet, qu’il y ait des erreurs : pour une maison, par exemple, la surface du terrain peut être fausse ou, encore, une parcelle appartenant à votre voisin peut vous avoir été attribuée à tort. Des erreurs figurent parfois dans les informations des services de publicité foncière, et sont reprises dans les actes notariés lors de ventes ou de successions (travaux non déclarés, erreurs de métrage, limites de terrain erronées…). « Seuls les biens situés en Alsace et en Moselle note le magazine Le Particulier sont à l’abri, grâce au livre foncier. Dans ce système hérité de l’Allemagne, toute modification de parcelle doit être dûment bornée. Les limites de propriété sont donc toujours justes et la valeur juridique de la propriété, certaine. »

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Pour le reste du territoire, n’hésitez pas à vérifier l’exactitude des informations sur le site cadastre.gouv.fr, ou auprès de votre mairie ou votre centre des impôts.

A noter aussi que la surface des annexes (parkings, caves, greniers, celliers, terrasses et piscines) est prise en compte. Vérifiez, dans ce cadre, que la vente d’un lot (une place de parking, par exemple) a bien été prise en compte et est enregistrée par le cadastre. Sinon, vous continuez de payer la taxe foncière sur ce lot qui ne vous appartient plus…

« Autre point d’attention, alerte le magazine Le Particulier : la transformation de certaines pièces peut abaisser la surface taxable. Par exemple, transformer une pièce en buanderie permet de réduire la surface taxable grâce au jeu des coefficients. »

La valeur locative de votre logement

Certaines valeurs n’ont pas été changées depuis 1970 ! Alors, certes, certains logements ont pris de la valeur, après des rénovations effectuées sur les bâtiments. Attention ! Dans ce cas, votre taxe foncière peut être sous-évaluée… Inutile de le rappeler à l’administration fiscale ! Mais, à l’inverse, d’autres logements se sont dégradés, après que les copropriétés (à la pointe du modernisme à l’époque) aient été laissées « à l’abandon » par leurs co-propriétaires. Dans ce cas, la valeur locative peut être sur-évaluée aujourd’hui.

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Une « fiche d’évaluation » détenue par les services du cadastre détaille comment a été déterminée la valeur locative du logement. Sa compréhension n’est pas aisée pour un néophyte, compte tenu du langage « interne » de l’administration fiscale. Par ailleurs, celle-ci a sa propre conception de la surface du logement. Ainsi, elle ne correspond pas à la définition de la surface Carrez des logements en copropriété. « Elle est mesurée au sol, de plinthe à plinthe, même pour les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, en excluant les embrasures de portes et de fenêtres et l’emprise de l’escalier, explique Le magazine Le Particulier. Le nombre de pièces indiqué peut aussi surprendre. Le fisc considère tous les espaces, même les cuisines, salles d’eau ou couloirs. Un appartement avec 1 séjour et 2 chambres (un 3 pièces, en agence immobilière) correspond fiscalement à un 6 pièces s’il dispose d’une cuisine, d’une salle d’eau et d’un W-C séparé. »

Une fois la surface brute déterminée, celle-ci va être pondérée par le standing du logement.

Important ! La révision des valeurs locatives des logements est programmée par les Pouvoirs publics en 2028. Plus le logement est considéré comme confortable, plus le coefficient est élevé, et plus la surface taxable augmente.

Pour savoir si votre bien doit être déclassé, demandez le document qui définit le standard type de votre secteur et comparez-le à votre logement. « Un exemple de modification possible ? explique le magazine Le Particulier. En 1970, une baignoire et un lavabo double vasque étaient considérées comme du luxe. Or, aujourd’hui, les premières ont souvent été remplacées par des grandes douches à l’italienne et les seconds par un simple lavabo, qui sont moins taxés. »

Les erreurs les plus fréquentes

Dans son livre « SOS Taxes foncières » (disponible sur le site sostaxesfoncières.fr, pour 25 €), Hervé Dupont raconte comment il a réussi à obtenir des remboursements d’impôts fonciers, sur plusieurs années. Des erreurs récurrentes sont montrées du doigt :

  • fautes de frappe et de report de chiffres dans la publicité foncière ;
  • mauvaises parcelles taxées ;
  • taxation d’office injustifiée ;
  • non-prise en compte de baisses de valeurs locatives pour d’autres taxes (d’habitation, de locaux vacants…) ;
  • erreurs d’appréciation de coefficients ou application de mauvais coefficients ;
  • mauvaise appréciation du standing ;
  • calcul du métrage erroné ;
  • erreurs dans les surfaces annexes intégrées à la surface principale.

« De plus, ajoute le magazine Le Particulier, la qualité de l’environnement du bien est prise en compte. Or, si votre logement est désormais entouré d’immeubles ou si les services publics ont déserté votre quartier, votre surface pondérée doit être minorée.

Enfin, sachez que tous les éléments « de confort » ajoutent des m² à la surface totale taxable. A titre d’exemple, une baignoire compte pour 5 m², une douche pour 4 m². » Si vous avez changé votre baignoire en douche, la valeur locative baisse, donc. Pour vérifier les calculs du fisc, vous pourrez récupérer tous les barèmes dans le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969.

 

En tout état de cause, n’hésitez pas à contester le montant de votre taxe foncière si vous pensez qu’elle est surévaluée, après vos vérifications.

Mais sachez que les valeurs locatives cadastrales seront de toute façon révisées pour tous les logements, en 2028, comme annoncé par les Pouvoirs Publics.

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