Un locataire vous écrit que des cafards courent dans la cuisine. Un autre entend des souris derrière les cloisons. Votre première question est presque toujours la même : qui va payer l’intervention ? Pourtant, beaucoup de propriétaires répondent trop vite, dans un sens ou dans l’autre, sans distinguer l’origine du problème. Or c’est elle qui décide de tout.
Cet article suit un fil simple : ce que la loi vous impose, ce qui reste à la charge du locataire, puis comment réagir quand le doute persiste. Les punaises de lit ont déjà leurs propres articles ; ici, il s’agit des cafards, des rats et des souris.
En bref : le bailleur doit remettre un logement exempt de toute infestation de nuisibles et le maintenir ainsi pendant le bail. Il supporte donc en principe le traitement. Il peut en obtenir une part s’il prouve que le locataire a provoqué l’infestation, par exemple par un défaut d’entretien. En copropriété, les parties communes relèvent du syndic.
La loi impose au bailleur un logement sans infestation, pendant toute la durée du bail
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». La formule ne vise pas que les punaises : elle couvre aussi les blattes, les rongeurs et les autres parasites.
À lire : Travaux urgents en cours de bail : les obligations du locataire et du bailleurL’obligation ne s’arrête pas à la remise des clés. Le bailleur doit aussi entretenir les locaux et y faire les réparations nécessaires tout au long du bail. Un nuisible qui apparaît six mois après l’entrée du locataire n’efface donc pas votre responsabilité de départ. La logique est la même que celle décrite dans notre article sur les punaises de lit et la responsabilité du propriétaire : on part du bailleur, puis on regarde si une faute du locataire est démontrée.
Cafards, rats et souris : le principe est le même, mais la cause varie
Le traitement coûte rarement le même prix, et surtout l’origine de l’infestation n’est pas la même selon l’animal. Les blattes se déplacent d’un logement à l’autre par les gaines et les canalisations. Les rongeurs entrent par des défauts du bâti ou par les parties communes. Les souris, elles, profitent d’une porte mal ajustée ou d’un passage de tuyau non rebouché.
Le tableau ci-dessous résume la répartition habituelle. Il s’agit d’un point de départ, pas d’un verdict : chaque dossier se juge sur ses faits.
| Situation | Charge en principe | Ce qu’il faut établir |
|---|---|---|
| Nuisibles présents à l’entrée dans les lieux | Bailleur | La date du signalement et l’état des lieux d’entrée |
| Infestation en cours de bail, cause inconnue | Bailleur | Rien de plus : c’est à lui de prouver une faute éventuelle |
| Défaut du bâti (fissure, trou, humidité) | Bailleur | Le lien entre le défaut et l’infestation |
| Défaut d’entretien ou de propreté du locataire | Locataire, selon les circonstances | La preuve de la négligence (constat, photos) |
| Infestation venue des parties communes | Copropriété, via le syndic | L’origine commune (voisins touchés, local poubelles) |
Le locataire paie quand l’infestation vient d’un défaut d’entretien
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et des équipements, selon l’article 7 de la loi de 1989 et le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Des déchets laissés en cuisine, une nourriture stockée sans protection ou un logement jamais aéré favorisent les nuisibles. Dans ce cas, vous pouvez soutenir que l’infestation résulte de son défaut d’entretien et lui demander de supporter tout ou partie des frais.
À lire : Commandement de payer : contenu, coût et délai de six semaines pour le bailleurAttention : cette faculté n’est pas un droit acquis. C’est à vous de la justifier, et le doute profite au locataire. Un constat de commissaire de justice, des photos datées ou le rapport de l’entreprise qui traite le logement pèsent davantage qu’une simple impression. Les causes d’humidité, que le bailleur doit traiter, peuvent aussi attirer des insectes : notre article sur le nettoyage de la VMC, locataire ou propriétaire montre comment départager l’entretien courant d’un défaut d’équipement. De même, si le logement est rendu dans un état dégradé, les recours décrits dans notre guide sur le logement rendu insalubre par le locataire s’appliquent séparément.
Infestation à l’entrée ou en cours de bail : deux situations à distinguer
À l’entrée dans les lieux, tout repose sur l’état des lieux d’entrée. S’il ne mentionne aucun nuisible et que le locataire en signale quelques jours plus tard, il vous sera difficile de soutenir qu’ils sont arrivés avec lui. Notez dans le document l’absence de traces (déjections, insectes, rongeurs) et conservez-le avec vos autres documents de location.
En cours de bail, le raisonnement est inverse : vous devez vous demander d’où vient l’infestation. Prenons un exemple chiffré, purement illustratif : un traitement facturé 150 €. Si l’origine est un trou dans une cloison, la facture est pour vous. Si le locataire a laissé des déchets s’accumuler pendant des mois, vous pouvez demander à partager le coût, preuves à l’appui. Dans les deux cas, ne laissez pas le temps passer : un locataire qui prévient et ne reçoit pas de réponse peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux de mise en conformité. La loi ELAN est consultable en ligne sur Légifrance (article 142 de la loi du 23 novembre 2018).
En copropriété, la cause se trouve parfois hors de votre lot
Quand plusieurs appartements sont touchés, ou quand les nuisibles circulent par les gaines, la cause relève souvent des parties communes. Le traitement est alors décidé et financé par la copropriété, par l’intermédiaire du syndic. Vous n’avez pas à payer seul une intervention dans votre lot si l’origine est commune.
À lire : Rattrapage d’augmentation de loyer : ce qui est possible (et interdit) en 2025Signalez rapidement le problème par écrit au syndic, en joignant les constats du locataire. Vérifiez aussi le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : une intervention collective y est peut-être déjà prévue. Si le syndic tarde, votre courrier daté vous protège face au locataire qui vous reprocherait de ne rien faire.
Les bons réflexes quand on gère seul : constater, traiter, garder une trace
Quand vous gérez seul, personne ne fait ces gestes à votre place. Le premier est de réagir dès le signalement du locataire, par écrit. Le deuxième est de faire constater l’infestation, par un professionnel du traitement ou par photos datées. Le troisième est de faire intervenir une entreprise et de demander un rapport indiquant l’espèce, l’origine probable et les mesures conseillées.
Prévenez ensuite le locataire des dates d’intervention : il doit permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état, selon l’article 7 de la loi de 1989. Gardez enfin les factures et les échanges dans un seul dossier. Pour les punaises, l’État propose un dispositif d’information que vous pouvez transmettre à votre locataire. Tout cela vous évite de réinventer votre argumentaire en cas de litige.
Questions fréquentes
En principe le bailleur, qui doit fournir un logement exempt d'infestation. Il peut demander au locataire de participer s'il démontre que l'infestation vient d'un défaut d'entretien ou d'un comportement fautif. À défaut de preuve, la facture reste à sa charge.
Pas sans vous avoir prévenu. Un locataire qui engage seul une entreprise aura du mal à obtenir un remboursement s'il ne vous a pas laissé réagir. Proposez une intervention rapide, par écrit, et conservez la facture et le rapport.
Prévenez le syndic par courrier daté, avec les constats du locataire. Quand l'origine est dans les parties communes, le traitement est décidé et financé par la copropriété. Vous restez libre de traiter votre lot en attendant, mais gardez la trace des échanges.
Il doit permettre l'accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état du logement, selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Fixez les dates par écrit et laissez-lui un délai raisonnable pour se préparer.
Ce qu’il faut retenir sur les nuisibles dans un logement loué
Le principe est net : le bailleur doit un logement sans infestation, au départ comme pendant le bail. Il paie donc le traitement, sauf s’il démontre une faute d’entretien du locataire, ce qui reste un cas à justifier au cas par cas. En copropriété, la cause commune se traite avec le syndic.
Face à un signalement, agissez vite, faites constater et conservez les preuves. Gérer seul est tout à fait faisable, à condition de garder cette discipline : elle vous coûte moins cher qu’un contentieux.
