Quand un loyer reste impayé malgré les relances, le propriétaire dispose d’un outil précis pour faire jouer la clause résolutoire de son bail : le commandement de payer. Pourtant, beaucoup le confondent avec une simple lettre de relance, ou le croient réservé aux agences. Il ne peut être délivré que par un commissaire de justice, et une mention manquante peut le rendre nul.
Le point qui change tout, c’est le délai. Le locataire dispose de six semaines pour régler, et non plus de deux mois, du moins pour les baux conclus depuis l’été 2023. Si vous cherchez à partir de combien de loyers impayés engager la procédure d’expulsion, c’est cet acte qui en marque le véritable départ, bien avant la trêve hivernale, qui ne joue qu’au stade de l’expulsion. Voyons ce que l’acte contient, ce qu’il coûte et ce qui suit.
En bref : le commandement de payer est un acte de commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler sa dette. Passé le délai de six semaines, la clause résolutoire peut jouer. L’acte doit comporter des mentions précises, à peine de nullité, et son coût est réglementé. Seul le juge peut constater la résiliation du bail.
Le commissaire de justice délivre l’acte, mais vous gardez la main
Un commandement ne s’envoie pas par courrier recommandé. C’est un acte signifié par un commissaire de justice, le nouveau nom de l’huissier. Vous lui transmettez le bail, l’historique des paiements et un décompte précis des sommes dues. Lui rédige l’acte, le signifie au locataire et en conserve la preuve, ce qu’aucune lettre ne vous offre.
À lire : Différence entre location saisonnière et meublé de tourisme : ce qu’il faut savoirVotre propre lettre de relance garde son utilité : elle laisse une chance de régler à l’amiable, comme l’explique notre article sur les retards dans le paiement du loyer. Mais elle ne déclenche aucun compte à rebours légal. Seul l’acte signifié le fait, et seulement si votre bail contient une clause résolutoire : sans elle, le commandement ne produit pas l’effet recherché.
Bonne nouvelle pour qui veut gérer seul : le calendrier reste entre vos mains. Vous choisissez le moment, vous fournissez les chiffres, et vous pouvez tout arrêter si le locataire règle sa dette.
Les mentions obligatoires : une omission peut rendre l’acte nul
La loi impose un contenu précis, à peine de nullité. L’acte doit reproduire le délai laissé au locataire pour payer, détailler les loyers et charges réclamés, et avertir qu’à défaut de paiement la clause peut jouer et que la procédure d’expulsion peut suivre. Il doit aussi indiquer la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et rappeler que le locataire peut demander des délais de paiement au juge, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Le point le plus délicat reste le décompte de la dette. Un calcul approximatif fragilise l’acte. N’y faites figurer que des loyers et des charges réellement dus, mois par mois, avec leurs dates d’échéance, et laissez de côté tout ce que le bail ne prévoit pas.
À lire : Conflit entre membres du conseil syndical : causes et solutionsCes mentions sont à la charge du commissaire de justice, qui connaît le formalisme. Votre rôle consiste à lui remettre des chiffres exacts : c’est sur eux que repose la validité de l’ensemble.
Combien coûte un commandement de payer, et qui avance les frais ?
Le tarif des commissaires de justice est réglementé : vous ne négociez pas librement le prix de l’acte lui-même. D’après la fiche pratique du ministère de la Justice, l’émolument est de 15,47 €, 30,95 € ou 61,90 € TTC selon le montant de la créance, auxquels s’ajoutent des frais de déplacement d’une dizaine d’euros. Ces montants peuvent évoluer avec le barème.
D’autres sources évoquent des sommes plus élevées pour l’ensemble de la prestation, car elles incluent la préparation du dossier ou le suivi. Demandez donc un devis écrit avant de mandater, et vérifiez ce qu’il couvre.
C’est vous qui avancez ces frais. Selon les règles de l’exécution, ils peuvent ensuite être réclamés au locataire en cas de condamnation, sans garantie de les récupérer s’il ne peut pas payer.
À lire : MaPrimeRénov’ 2026 : peut-on financer une climatisation avec les aides de l’État ?Six semaines ou deux mois : le délai dépend de la date du bail
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour payer après le commandement, contre deux mois auparavant. La règle vise les baux conclus à partir du 29 juillet 2023. Pour les baux déjà en cours à cette date, la Cour de cassation a indiqué, dans son avis du 13 juin 2024, que la réforme ne modifiait pas les délais prévus par leurs clauses : ils gardent deux mois.
| Situation du bail | Délai laissé au locataire après l’acte |
|---|---|
| Bail en cours au 29 juillet 2023 | Deux mois, selon la clause du bail |
| Bail conclu à partir du 29 juillet 2023 | Six semaines |
| Bail reconduit ou renouvelé depuis cette date | Point non clairement tranché : à faire confirmer par le commissaire de justice |
Pour éviter toute erreur de calcul, communiquez au commissaire de justice la date exacte de signature de votre bail et celles des éventuels renouvellements. Le délai court à compter de la signification de l’acte, pas de l’envoi de votre dossier.
CCAPEX, caution, préfet : les notifications à ne pas oublier
Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, la commission départementale chargée de prévenir les expulsions locatives, lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. Les seuils de déclenchement sont fixés dans chaque département par arrêté préfectoral : il les connaît.
Si une caution garantit le bail, l’acte doit aussi lui être signifié dans les quinze jours. Passé ce délai, vous ne pouvez plus lui réclamer les pénalités ou intérêts de retard. Enfin, quand l’affaire arrive au tribunal, l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le détail de ces obligations figure à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Que se passe-t-il une fois le délai écoulé ?
Deux cas se présentent. Si le locataire paie l’intégralité des sommes dans le délai, la clause ne joue pas et la procédure s’arrête là. S’il ne paie pas, vous pouvez saisir le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Aucune résiliation n’est automatique : c’est le juge qui la constate. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition qu’il ait repris le règlement du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause sont suspendus. L’expulsion, elle, obéit à d’autres règles et ne suit pas immédiatement la décision.
Questions fréquentes
Non. Il s'agit d'un acte de commissaire de justice, et une lettre recommandée, même détaillée, n'en tient pas lieu. Elle peut servir de relance amiable, mais seul l'acte signifié fait courir le délai légal qui conditionne la clause résolutoire du bail.
L'acte peut être annulé par le juge, et la clause résolutoire ne produit alors pas l'effet recherché. Il faut faire délivrer un nouvel acte, avec un nouveau délai pour le locataire. D'où l'intérêt de contrôler le décompte et les mentions avant la signification.
Oui, devant le juge. Il peut demander des délais de paiement, jusqu'à trois ans, à condition d'avoir repris le versement du loyer courant avant l'audience. Le juge apprécie sa situation et peut suspendre les effets de la clause pendant ce temps.
Vous avancez les frais au moment de la demande. Ils peuvent ensuite être réclamés au locataire, mais la récupération n'est pas garantie s'il ne règle pas. Le tarif étant réglementé, demandez un devis avant de mandater.
Non. Il est de six semaines pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023, et de deux mois pour ceux en cours à cette date, selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Pour un bail reconduit depuis, demandez confirmation au commissaire de justice.
Ce qu’il faut retenir avant de mandater un commissaire de justice
Le commandement de payer n’est ni une relance ni une menace : c’est l’acte qui ouvre un délai légal, et sa validité dépend de ses mentions et de votre décompte. Vérifiez que votre bail contient une clause résolutoire, donnez la date exacte du bail, et demandez un devis avant de commencer.
Retenez aussi que le délai varie selon la date du bail, et qu’un dossier bien préparé évite de recommencer la procédure. Gérer seul sa location ne vous prive pas de ce recours : il suffit d’en connaître les étapes et de s’appuyer sur le professionnel qui signifie l’acte.
