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Faut-il privilégier les baux étudiants ?

baux étudiants

Le mois de juin marque le début de la période où les baux étudiants sont très demandés. Si vous disposez d’un appartement ou d’une maison, proches d’écoles ou de facultés, nul doute que vous allez recevoir des sollicitations. Faut-il y donner suite ? Sauf exception, la réponse est oui car la catégorie de locataires « étudiants » comporte de nombreux avantages. Tour d’horizon de ceux-ci.

 

Les résultats de Parcours Sup (réponses des facultés et écoles sollicitées par les élèves de terminale pour la poursuite de leurs études) ayant été transmis aux lycéens, la majorité de ceux-ci savent où se déroulera leur 1ère année universitaire. Si la majorité d’entre eux va étudier dans l’agglomération où vivent leurs parents – et donc rester à la maison – une partie va devoir « s’expatrier » loin du domicile familial. 

 

Un vivier de locataires de plus en plus fourni

Certains vont se tourner en priorité vers les chambres en cité universitaire, solution la moins onéreuse. D’autres vont préférer le parc privé. 

En tout état de cause, de nombreux étudiants n’auront pas le choix car les cités universitaires gérées par le CROUS ne sont pas assez nombreuses pour absorber le nombre grandissant d’étudiants en France. D’après une étude du ministère de l’Enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation, leur nombre a été multiplié par 8 entre 1960 et 2013. Aujourd’hui, la France accueille plus de 2,7 millions d’étudiants. De quoi satisfaire l’offre des résidences avec services et l’offre classique des particuliers. La demande excède l’offre dans de nombreuses grandes métropoles universitaires. Si vous détenez un logement adapté aux étudiants dans celles-ci, vous êtes assuré de toujours trouver un locataire… 

Quel type de bail pouvez-vous signer avec un étudiant ? Réponse détaillée dans notre fiche Bail étudiant : quelle formule choisir ?

 

Une demande forte pour les studios meublés… justement plébiscités aussi par les investisseurs

Les étudiants recherchent souvent un bail de courte durée et un petit logement meublé car ils ne savent pas combien de temps ils resteront. Cela tombe bien ; la majorité des bailleurs a investi dans un petit logement pour bénéficier du meilleur rendement locatif et souhaitent se placer sous le statut du logement meublé. Celui-ci offre, en effet, une fiscalité (celle des bénéfices industriels et commerciaux / BIC) plus attractive que celle dédiée aux locations louées vides (revenus fonciers). La location meublée permet, en plus, de se placer, si les conditions sont remplies, sous les statuts du Loueur en meublé non professionnel ou du Loueur en meublé professionnel, recherchés par de nombreux investisseurs. N’hésitez pas à lire notre fiche comparative LMP/LMNP : comparaison des deux statuts de Loueur en meublé et notre fiche vous mettant en garde contre le passage automatique d’un statut à l’autre depuis la suppression de l’obligation d’inscription au RCS pour les LMP Locations meublées : le passage automatique de LMNP à LMP change la donne fiscale !

Les effets secondaires de la crise sanitaire (arrêt des voyages touristiques) ont remis sur le marché classique du meublé, de nombreux petits logements situés en région parisienne et dans les grandes métropoles…  Nul doute que les propriétaires de ces logements, prêts à signer un bail meublé classique, trouveront dans ce vivier de jeunes étudiants, chaussure à leur pied. Attention toutefois ! L’élargissement de l’offre peut rendre plus sélectifs les étudiants : présentez des locaux en bon état (un coup de peinture fait de l’effet, sans coûter trop cher…) pour continuer d’afficher le loyer attendu. Dans certaines grandes villes, une baisse de loyers est actuellement constatée sur les studios meublés, proposés en grand nombre après le retrait de milliers de logements de la plateforme AirBnB.

 

… et une demande plus importante pour les logements plus grands, recherchés par les adeptes de la colocation, formule intéressante pour les bailleurs

La crise sanitaire que nous venons de vivre a montré que de nombreux étudiants ont très mal supporté la solitude. La colocation qui commençait déjà à avoir plus de succès avant la crise est donc de plus en plus plébiscitée aujourd’hui. Cette formule spécifique présente plusieurs avantages pour vous, bailleurs : en plus d’engendrer de bons rendements locatifs, elle permet une sécurisation de la rentrée des loyers via la possibilité, dans le bail unique signé par tous les colocataires, d’une clause de solidarité. Autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail de colocation résilié. 

 

Des parents solvables, souvent garants des baux étudiants

La plupart du temps, les parents des étudiants se portent garants, quand ils ne signent pas le bail eux-mêmes, vous réglant directement les loyers. A vous, bien sûr, dans cette situation, de vérifier la solvabilité des parents… 

Quand l’étudiant signe lui-même le bail et paie son loyer, il peut bénéficier d’aides publiques, dont l’aide personnalisée au logement (APL) ou l’allocation de logement social (ALS). Leur montant dépend des ressources de l’étudiant (pas des garants), et peut représenter une part importante du loyer. Intérêt pour vous bailleur : avec l’accord du bénéficiaire, vous pouvez demander à percevoir directement l’APL, ce qui sécurise une partie du loyer.

 

La possibilité de jouer sur 2 tableaux : le bail meublé de 9 mois + la location saisonnière

Cette combinaison n’est, évidemment, pas possible partout, mais lorsqu’elle l’est (logement situé dans une zone touristique), le rendement de votre logement locatif peut considérablement s’accroître. 

L’idée est de profiter de la possibilité de signer un bail meublé « étudiant » de 9 mois seulement (15 septembre / 15 juin par exemple), pour louer le logement, pendant les vacances estivales à des touristes. Des baux saisonniers peuvent alors être signés.

Le mix des deux peut être très avantageux financièrement… si vous avez l’assurance, bien sûr, de retrouver sans difficulté un locataire étudiant à chaque rentrée.

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