Jurisprudence : L’information sur les troubles de voisinage doit être donnée !

Un bailleur social vient d’être condamné à rembourser intégralement les loyers de son locataire ; en effet, il lui avait caché des troubles de voisinage pourtant connus de tous.

Comme le relate Rafaële Rivais, dans un article du Monde, la justice l’a rappelé : un bailleur a comme obligation d’assurer la tranquillité de ses locataires. Cela vaut pour des troubles qui pourraient survenir pendant le bail, comme nous le rappelions dans une actualité précédente, mais aussi pour des troubles connus et qui pourraient gêner un locataire entrant.

Un jugement récent, datant du 6 juillet dernier, le confirme.

L’histoire commence à Paris (15ème arrondissement), en 2015, lorsqu’un locataire – Cyril – reproche à la Régie immobilière de la Ville de Paris (bailleur social) de lui avoir dissimulé les nuisances causées par un voisin, au moment de la signature du bail (via le 1% Logement). Ses nuits sont pleines d’insomnie pour cause de bruit excessif causé par le voisin du dessus qui se dispute violemment – très régulièrement – avec ses deux colocataires.

C’est seulement à ce moment-là que Cyril apprend que ces disputes sont légion et durent depuis plusieurs années. En effet, depuis 4 ans (dès 2011), plusieurs locataires se sont plaints au bailleur social de ces nuisances via des courriers, attestations et mains courantes ayant plusieurs fois entraîné l’intervention de la police. En réponse, le bailleur a simplement rappelé, par deux fois, aux locataires, leur devoir d’utiliser paisiblement le logement.

En octobre 2015, Cyril écrit alors une lettre recommandée au bailleur lui rappelant à son tour que lui-même a l’obligation de lui assurer « la jouissance paisible » de son logement. Réponse concrète, cette fois, du bailleur qui réclame, devant le tribunal d’instance, la résolution judiciaire du bail du locataire du dessus. Cette résiliation du bail sera accordée en mai 2016.

Le locataire dont le bail est résilié s’en prend alors à Cyril qui, à bout de nerfs, est admis en hôpital psychiatrique pour deux semaines. Incapable, ensuite, de revenir dans son logement, il loue des studios sur Airbnb en attendant que son entreprise lui trouve un nouveau logement. Cela se produit en avril 2016.

Le bailleur social du 1er logement le poursuit alors pour récupérer les loyers impayés depuis janvier 2016. Cyril répond par une assignation du bailleur au tribunal pour « dol », indiquant que s’il avait su qu’il aurait un voisin aussi bruyant, il n’aurait jamais signé le bail.

Le 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris (créé en janvier 2020 après fusion des tribunaux d’instance et de grande instance) reconnait le dol qui entraîne la nullité du contrat de bail. Le bailleur est condamné à restituer à Cyril tous les loyers perçus depuis mai 2015 et à l’indemniser aussi de son préjudice matériel, en lui remboursant son hébergement provisoire et son second déménagement. Enfin, le bailleur doit encore verser à Cyril 500 € au titre du préjudice moral. Une « exécution provisoire » étant réclamée, le bailleur doit s’y soumettre, bien qu’il ait annoncé vouloir faire appel.

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