Vous louez un logement et chaque journal annonce une nouvelle réforme fiscale ? Vous avez raison de vouloir trier : le projet de loi de finances pour 2027 est examiné à l’Assemblée nationale depuis le 13 octobre 2026, et rien de ce qu’il contient n’est applicable à ce jour.
Le vrai risque est de tout mélanger. Une partie de ce qui touche votre location a déjà été votée dans la loi de finances pour 2026, une autre n’est qu’une proposition du gouvernement, et quelques amendements adoptés en commission n’ont pas été repris en séance. Pour y voir plus clair sur la loi de finances 2027 cher propriétaire bailleur, cet article range chaque mesure dans une case, votée, débattue ou proposée, et précise à chaque fois l’effet en location nue et en location meublée.
En bref : le projet n’est pas voté, et seules les mesures de la loi de finances pour 2026 s’appliquent aujourd’hui. Le principal changement proposé, un plafonnement de l’amortissement, vise le meublé au régime réel et non la location nue. Tant que la loi n’est pas promulguée, chaque mesure du projet reste une simple proposition.
Le projet de loi de finances est encore en discussion à l’Assemblée nationale
Le gouvernement a déposé le projet de loi de finances pour 2027 à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. La commission des finances l’a examiné début octobre et a adopté des amendements, mais elle a rejeté la partie consacrée aux recettes, celle qui contient les mesures fiscales.
À lire : URSSAF et LMNP : quand la déclaration est-elle obligatoire en 2026 ?Conséquence : la séance publique, ouverte le 13 octobre, a repris le texte initial du gouvernement, sans les amendements de la commission. Le vote solennel sur la première partie est annoncé pour le 20 octobre et le vote d’ensemble de la première lecture pour le 17 novembre. Le texte partira ensuite au Sénat, puis en commission mixte paritaire si les deux chambres ne s’accordent pas.
L’article 7, qui concerne la location meublée, n’avait pas encore été examiné en séance au 17 octobre, selon les suivis publiés par les sites spécialisés. Ces dates sont celles du calendrier annoncé et elles peuvent bouger : l’état du texte décrit ici est celui du 19 octobre 2026. Même après un vote définitif, la loi peut encore être déférée au Conseil constitutionnel avant sa promulgation.
Pour lire la suite sans confusion, retenez trois mots. Une mesure est « votée » quand elle figure dans une loi promulguée. Elle est « débattue » quand une assemblée ou une commission l’a modifiée ou adoptée sans que la loi soit définitive. Elle est « proposée » quand elle figure dans le texte initial du gouvernement ou dans un amendement. Le tableau suivant donne l’état de chaque mesure pour un bailleur.
| Mesure | Statut | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|---|
| Réforme de la taxe sur les logements vacants | Votée (loi de finances pour 2026) | Concernée si le logement est vacant | Concernée si le logement est vacant |
| Dispositif Jeanbrun (amortissement de 3 % à 5,5 %) | Voté (en vigueur depuis le 21 février 2026) | Concernée, sous conditions | Non prévu pour ce régime |
| Hausse de la CSG sur les revenus du capital | Votée (texte exact à vérifier) | Exclue, d’après les analyses lues | Incluse pour le meublé non professionnel |
| Plafonnement de l’amortissement (article 7) | Proposé, non examiné en séance au 17 octobre | Non concernée | Concerné : LMNP au réel ; micro-BIC et loueur professionnel non visés |
| Amendements de commission (baux de longue durée, meublés de tourisme, plus-values) | Débattus en commission, absents du texte examiné en séance | Plus-values : prolongation d’un abattement | Plafonnement atténué ou durci selon l’amendement |
| Relèvement du barème de l’impôt sur le revenu de 2,1 % | Proposé | Concernée comme tout contribuable | Concerné comme tout contribuable |
Ce qui s’applique déjà vient de la loi de finances pour 2026
Pour séparer l’acquis du projet, partez de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 sous le numéro 2026-103. Trois points y intéressent le bailleur, et aucun ne dépend du vote de novembre.
À lire : LMNP : comment fonctionne l’amortissement du logement et des meublesLe premier est la réforme de la taxe sur les logements vacants, qui s’appliquera aux impositions établies en 2027. Elle vise les logements laissés sans locataire, et les conditions précises sont détaillées dans notre analyse de la réforme de la taxe logement vacant en 2027.
Le deuxième est le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026. Il ouvre pour la location nue un amortissement annuel dont le taux va de 3 % à 5,5 %, dans la limite de 12 000 € par an. Les conditions d’éligibilité du logement et du bail figurent dans la loi : vérifiez-les avant tout achat.
Le troisième est la hausse de la CSG sur les revenus du capital. D’après les analyses publiées, elle inclut les revenus de la location meublée non professionnelle et exclut les revenus fonciers de la location nue. Le texte exact de cette mesure mérite une vérification auprès de votre conseil ou de l’administration fiscale avant tout chiffrage.
Le plafonnement de l’amortissement vise la location meublée, pas la location nue
La mesure la plus commentée concerne le loueur en meublé non professionnel au régime réel : l’article 7 plafonnerait son amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), le stock au 31 décembre 2026 restant déductible de 2027 à 2036 dans la limite de la moitié du bénéfice restant. Les exclusions, le calcul et les exemples chiffrés sont détaillés dans notre analyse du plafonnement de l’amortissement LMNP.
À lire : Redressement fiscal pour loyer non déclaré : risques, calcul des pénalités et solutions pour se régulariserRien de cela n’est voté. L’article n’avait pas été examiné en séance au 17 octobre, et le texte peut encore être modifié, adouci ou supprimé. À titre d’illustration, avec un bénéfice restant de 8 000 € une année donnée, la part du stock déductible serait au plus de 4 000 €.
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, hors terrain, des loyers imposables. Si vous amortissez aujourd’hui davantage que les plafonds proposés, votre résultat imposable augmenterait à loyers inchangés. Au micro-BIC, le plafonnement ne vous concerne pas, et le loueur professionnel n’est pas visé, d’après les analyses lues.
La différence entre les régimes compte. Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés au réel avec la liasse 2031. Les loyers de la location nue relèvent des revenus fonciers, déclarés sur la 2044 : aucun plafonnement d’amortissement n’y est proposé, puisque ce régime n’amortit pas le bâti, hors dispositif Jeanbrun.
Sécuriser sa trésorerie ne dépend pas du vote
Une charge fiscale nouvelle pèse d’autant plus lourd que le loyer arrive en retard. Quel que soit le sort du texte, certains réflexes restent utiles. Si votre locataire perçoit l’APL, le tiers payant permet de faire verser l’APL directement au propriétaire, ce qui régularise une partie de l’encaissement mensuel.
Identifiez ensuite votre régime exact : nu ou meublé, micro ou réel. Chaque mesure cible un seul de ces cas, et c’est là que se joue l’essentiel de l’effet pour vous. Repérez aussi les logements susceptibles de rester vacants en 2027, puisque la taxe sur les logements vacants évolue.
Les bailleurs en meublé au réel peuvent relire leur tableau d’amortissement pour mesurer l’écart avec les plafonds proposés. Cette simple comparaison évite de découvrir l’effet d’une mesure le jour de la déclaration.
Évitez en revanche de décider une vente, un achat ou un changement de régime sur la base d’un texte non voté. Attendez la loi promulguée, puis les commentaires de l’administration fiscale, qui précisent l’application des nouvelles règles.
Des amendements adoptés en commission ne figurent pas dans le texte débattu en séance
Comme la commission des finances a rejeté la partie recettes, la séance publique travaille sur le texte initial du projet de loi déposé par le gouvernement. Les amendements qu’elle avait adoptés restent donc de simples propositions.
Trois d’entre eux intéressent un bailleur. Le premier exclurait les baux de longue durée du plafonnement de l’amortissement. Le deuxième supprimerait l’amortissement du bâti pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Le troisième prolongerait jusqu’au 31 décembre 2030 l’abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains et de bâtiments destinés au logement.
Ces mesures n’ont aucun effet tant qu’elles ne sont pas reprises par un vote. Elles montrent surtout que le sens du débat n’est pas fixé : le plafonnement du meublé pourrait être atténué comme durci. Suivez donc le texte adopté par l’Assemblée, pas les amendements isolés.
La location nue ne paraît pas modifiée, hors barème de l’impôt sur le revenu
Aucune des analyses consultées ne signale de changement du régime des revenus fonciers, de la déclaration 2044 ni du déficit foncier. Les plus-values immobilières des particuliers et l’impôt sur la fortune immobilière ne ressortent pas non plus des changements proposés, hors l’amendement sur l’abattement évoqué plus haut.
Le projet propose en revanche de relever le barème de l’impôt sur le revenu de 2,1 % pour les revenus de 2026. Les revenus fonciers et les bénéfices du meublé étant imposés à ce barème, tout bailleur est concerné comme n’importe quel contribuable. À titre d’illustration, une limite de tranche fixée à 30 000 € passerait à 30 630 € avec cette indexation.
Pour le meublé, les règles actuelles de l’amortissement restent celles de l’article 39 C du code général des impôts, commentées par la doctrine de l’administration fiscale au Bofip. Elles s’appliquent jusqu’à ce qu’une loi promulguée les modifie.
Selon votre profil de bailleur, l’effet des mesures n’est pas le même
Un propriétaire en location nue au régime des revenus fonciers n’est visé par aucun plafonnement. Il reste concerné par le barème de l’impôt sur le revenu, et par le dispositif Jeanbrun s’il achète un bien éligible. S’il laisse un logement vacant, la réforme de la taxe sur les logements vacants le concerne aussi.
Un loueur en meublé non professionnel au régime réel est le plus exposé : l’article 7, s’il était adopté en l’état, limiterait son amortissement, et la hausse de la CSG sur les revenus du capital l’inclut. Le calcul de l’écart dépend de la valeur de son bien et de son rythme d’amortissement actuel.
Un loueur en meublé au micro-BIC n’est pas concerné par le plafonnement, puisqu’il ne déduit pas d’amortissement réel. Il est en revanche concerné par la CSG comme les autres revenus du capital, d’après les analyses lues.
Un loueur de meublé de tourisme cumule les seuils les plus bas du projet, 1,5 % et 5 000 €, et le sujet d’un amendement qui supprimerait l’amortissement du bâti pour les acquisitions à partir de 2027. Ce dernier point n’a pas été repris dans le texte débattu en séance et reste à suivre de près.
Questions fréquentes
Non. Le projet est en première lecture à l’Assemblée nationale et le texte n’est pas promulgué. Seules les mesures de la loi de finances pour 2026, comme la réforme de la taxe sur les logements vacants ou le dispositif Jeanbrun, s’appliquent aujourd’hui.
Non, il est seulement proposé. L’article 7 du projet n’avait pas été examiné en séance publique au 17 octobre 2026. Le texte peut encore être modifié, adouci ou supprimé avant le vote de l’Assemblée, puis par le Sénat.
D’après les analyses lues, le plafonnement de l’amortissement ne concerne pas la location nue. Le bailleur reste soumis au barème de l’impôt sur le revenu, dont le projet propose un relèvement de 2,1 %, comme tout contribuable.
Le vote d’ensemble de la première lecture à l’Assemblée est annoncé pour le 17 novembre. Le texte passe ensuite au Sénat, puis en commission mixte paritaire en cas de désaccord. L’adoption définitive dépend de ces étapes et d’un éventuel examen du Conseil constitutionnel.
Ce qu’il faut retenir avant le vote de l’Assemblée en novembre
Trois repères aident à s’y retrouver. Premier repère : ce qui s’applique en 2027 vient de la loi de finances pour 2026, qu’il s’agisse de la réforme de la taxe sur les logements vacants ou du dispositif Jeanbrun. Deuxième repère : le plafonnement de l’amortissement en meublé reste une proposition, encore à examiner en séance au 17 octobre.
Troisième repère : la location nue n’est pas visée par les mesures lues, hors barème de l’impôt sur le revenu. Votre démarche reste simple : identifier votre régime, noter les échéances de novembre et attendre la loi promulguée avant d’agir. Revenez ensuite sur le texte adopté par l’Assemblée, puis sur celui du Sénat, avant toute décision engageante.
