Le 1er octobre 2026, le Gouvernement a déposé son projet de loi de finances pour 2027, et son article 7 s’en prend à ce qui fait l’intérêt de la location meublée : l’amortissement. Si vous louez en LMNP au réel, la question de l’amortissement LMNP 2027 n’est pas « faut-il s’inquiéter ? » mais « combien cela changerait-il pour moi ? ». Voici la réponse, chiffrée, avec un rappel qui compte : tout cela reste un projet, et le texte peut encore bouger. Il s’inscrit d’ailleurs dans le débat plus large sur la réforme du statut du bailleur privé.
En bref : le projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l’amortissement en LMNP à 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par foyer. Le surplus serait perdu à partir des exercices clos en 2027. Ce n’est pas encore la loi : le texte peut changer en discussion. Gardez vos justificatifs et simulez votre cas.
Un projet déposé le 1er octobre, pas une loi : où en est-on vraiment ?
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et renvoyé à la commission des finances. Il doit maintenant être discuté, amendé, voté, puis promulgué : d’ici là, les règles actuelles continuent de s’appliquer. Les commentateurs espèrent une adoption avant la fin de l’année, mais rien ne garantit que l’article 7 sortira du débat sous sa forme actuelle.
Si la mesure était votée telle quelle, elle viserait les exercices clos à partir de 2027. Pour un exercice calé sur l’année civile, cela concernerait la déclaration déposée en 2028. Vous avez donc le temps de regarder vos chiffres sereinement, sans vendre ni changer de bien dans la précipitation. Si vous réfléchissez à d’autres pistes patrimoniales, comme acheter un logement HLM pour le louer, prenez ce même temps de la comparaison. Profitez-en aussi pour remettre de l’ordre dans votre dossier de meublé : bail, justificatifs d’achat, et situations floues comme une sous-location sans contrat.
À lire : Procuration pour état des lieux : comment faire (modèle Word/PDF)Que dit l’article 7 : un amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € ?
Aujourd’hui, le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit l’amortissement de son bien de ses loyers, dans la limite des loyers diminués des autres charges : l’amortissement ne peut pas créer de déficit, et la part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
Selon les analyses publiées après le dépôt du texte, l’article 7 changerait cette logique de deux façons :
- Un plafond annuel d’amortissement de 2,5 %, sans pouvoir dépasser 7 000 € par foyer fiscal ;
- Un excédent qui ne serait plus reportable : pour les exercices clos à partir de 2027, il serait définitivement perdu.
Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements de soins de longue durée seraient exclus du dispositif. Le loueur en meublé professionnel ne serait pas visé. Les meublés de tourisme feraient l’objet d’un plafond plus serré (1,5 % et 5 000 €), d’après l’une de ces analyses. Le taux de 2,5 % s’appliquerait à la valeur amortissable du bien ; la base exacte et le traitement du mobilier restent à confirmer au texte officiel.
Un exemple chiffré : combien d’impôt en plus pour un studio ?
Prenons un bailleur dont le bâti amortissable (hors terrain) vaut 170 000 €. Sur 25 ans, soit 4 % par an, il déduit aujourd’hui 6 800 € d’amortissement. Ses loyers, une fois les charges payées, laissent 9 000 € avant amortissement, et sa tranche marginale d’imposition est de 30 %. Ces hypothèses sont les nôtres, à remplacer par les vôtres.
À lire : Louer une chambre chez soi : les conditions de l’exonération d’impôt en 2026| Poste | Règles actuelles | Projet (article 7) |
|---|---|---|
| Amortissement déduit | 6 800 € | 4 250 € (2,5 % de 170 000 €) |
| Résultat imposable | 2 200 € | 4 750 € |
| Amortissement perdu | 0 € | 2 550 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 660 € | 1 425 € |
Dans cet exemple, l’impôt sur le revenu grimperait d’environ 765 € par an, sans compter les prélèvements sociaux. C’est le taux de 2,5 % qui jouerait, pas le plafond de 7 000 €. Plus le bien est cher et amorti vite, plus l’écart se creuse.
Votre stock d’amortissements déjà reportés serait-il perdu ?
Pas entièrement, d’après le projet. Votre stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l’amortissement de l’année. Dans notre exemple, ce bénéfice est de 4 750 € : vous pourriez donc imputer au plus 2 375 € de stock par an. Ce qui n’aurait pas été utilisé en 2036 serait perdu.
Le mécanisme de report qui existe aujourd’hui repose sur l’article 39 C du Code général des impôts. C’est lui que le projet viendrait encadrer pour l’avenir.
Qui serait le plus touché, et qui pourrait passer entre les gouttes ?
Seraient concernés les bailleurs en meublé non professionnel qui amortissent plus de 2,5 % de la valeur de leur bien par an. C’est le cas dès qu’une durée d’amortissement est inférieure à 40 ans : sur 25 ans, on est à 4 %. Les logements achetés récemment, donc peu amortis mais coûteux, et ceux dont le stock reporté est élevé pèseraient davantage dans la balance. À l’inverse, les résidences étudiantes et seniors, les établissements de soins et les loueurs en meublé professionnels sortiraient du champ, d’après le projet.
À lire : Fonds de roulement en copropriété : définition, vote, calcul, usage et remboursement (à ne pas confondre avec le fonds de travaux)Questions fréquentes
Non. Il figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026. Le Parlement doit encore l’examiner et peut le modifier ou le supprimer. Tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles continuent de s’appliquer.
Selon les analyses publiées, 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par foyer fiscal, pour les exercices clos à partir de 2027. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements de soins seraient exclus. Ces chiffres restent à confirmer au texte officiel.
D’après le projet, le stock constaté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l’amortissement de l’année. Ce qui n’aurait pas été utilisé en 2036 serait perdu.
Rien ne l’impose à ce stade. Une vente a ses propres conséquences fiscales, qu’il faut chiffrer avant de décider. Ne vendez pas uniquement à cause d’une règle encore en discussion : simulez votre cas et demandez l’avis de votre comptable.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant, sans attendre le vote
Rien ne vous oblige à agir avant l’adoption du texte. Mais quelques gestes simples préparent n’importe quelle issue :
- – retrouver votre tableau d’amortissement : valeur du bâti hors terrain, composants, durées ;
- – relever le montant de votre stock d’amortissements reportés, qui figure dans les annexes de votre liasse fiscale ;
- – refaire le calcul de l’exemple ci-dessus avec vos chiffres et votre tranche d’imposition ;
- – suivre l’examen du texte sur la page du projet de loi de finances pour 2027 à l’Assemblée nationale ;
- – demander un avis à votre comptable avant tout changement de régime ou de vente.
Rappel utile : la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le résultat se déclare sur la liasse 2031, puis sur la 2042-C-PRO, et non sur la 2044 des revenus fonciers, comme le détaille la doctrine administrative sur la location meublée. Pour gérer seul votre meublé sans mauvaise surprise, gardez cette règle en tête : tant que le texte n’est pas promulgué, c’est le droit actuel qui s’applique.
