Acheter un studio, le meubler, le louer. Sur le papier, la location meublée au régime réel reste l’un des cadres fiscaux les plus favorables au bailleur particulier. Une raison à cela : l’amortissement. Chaque année, une fraction du prix du logement et des meubles vient en déduction des loyers, et le bénéfice imposable fond d’autant. Parfois jusqu’à zéro.
Pourtant, beaucoup de propriétaires amortissent mal. Ils amortissent le terrain, appliquent une durée unique à tout l’appartement, croient avoir perdu ce qui dépasse les loyers… ou découvrent à la revente que la loi de finances pour 2025 a instauré la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP. Si vous hésitez encore entre location vide ou meublée, ce mécanisme pèse lourd dans la balance. À condition de le maîtriser.
En bref : en LMNP au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain), des travaux et des meubles, calculée composant par composant selon leur durée d’utilisation. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sur les années suivantes. À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
L’amortissement n’existe qu’au régime réel de la location meublée
Premier point, souvent mal compris : les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et c’est ce classement qui ouvre la porte à l’amortissement.
À lire : Dispositif Jeanbrun : conditions, amortissement et calcul pour le bailleurEncore faut-il être au bon régime. Tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, le micro-BIC s’applique par défaut : l’administration retient un abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée classique, et ce forfait est réputé couvrir toutes vos charges, amortissement compris. Au micro-BIC, vous n’amortissez donc rien. Pour amortir, il faut opter pour le régime réel, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.
Côté location nue, la logique est différente : les loyers sont des revenus fonciers, déclarés sur la 2044, et l’amortissement du logement y a longtemps été impossible. La loi de finances pour 2026 a ouvert une brèche avec le statut du bailleur privé, mais pour des logements et des conditions très encadrés. Les deux mécanismes ne se mélangent pas : ce qui suit concerne uniquement le meublé.
Le terrain ne s’amortit pas : la première erreur à corriger
Un terrain ne s’use pas. La doctrine fiscale le dit sans détour : les terrains « ne peuvent faire l’objet d’un amortissement », et lorsqu’un immeuble est acheté pour un prix global, seule la fraction correspondant à la construction est amortissable (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230).
Dans un appartement, le terrain n’a pas de ligne à lui sur l’acte de vente. Il faut pourtant l’isoler. Aucun texte ne fixe de pourcentage : c’est à vous d’estimer la valeur du foncier et de pouvoir la justifier (acte, évaluation, prix du foncier dans le secteur). Une quote-part plus élevée en centre-ville qu’en périphérie est cohérente ; une quote-part nulle, elle, ne l’est jamais.
À lire : Durée du mandat exclusif après la loi ALUR : règles, délais et modèlesPrenons un appartement acheté 200 000 €. En retenant, à titre d’hypothèse, une part de terrain de 15 %, ce sont 30 000 € qui sortent de la base : seuls 170 000 € seront amortis.
Découper le logement en composants, chacun avec sa durée
Un logement ne s’use pas d’un bloc. Le gros œuvre tient des décennies, la cuisine beaucoup moins. D’où la méthode par composants : la valeur du bâti est ventilée entre plusieurs éléments, chacun amorti sur sa propre durée normale d’utilisation.
Là encore, aucun barème officiel ne s’impose au loueur en meublé. Les durées doivent correspondre à l’usage réel des biens et rester défendables en cas de contrôle. Voici un découpage purement illustratif sur nos 170 000 € de bâti, auquel s’ajoutent 8 000 € de meubles :
| Composant | Valeur retenue | Durée (hypothèse) | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure et gros œuvre | 102 000 € | 50 ans | 2 040 € |
| Toiture, façade, étanchéité | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 25 500 € | 20 ans | 1 275 € |
| Agencements intérieurs | 17 000 € | 10 ans | 1 700 € |
| Mobilier et électroménager | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total | 178 000 € | — | 7 178 € |
Environ 7 200 € déductibles chaque année, sans rien débourser. C’est tout l’intérêt du dispositif.
À lire : Taxe d’habitation 2026 : qui paie selon l’occupation au 1er janvier ?Pour les petits achats, une tolérance existe : un meuble ou un équipement d’une valeur unitaire inférieure ou égale à 500 € hors taxes peut être passé directement en charge l’année de l’achat. Attention, l’administration exclut cette tolérance pour un premier équipement complet, même si chaque pièce coûte moins de 500 € (BOI-BIC-CHG-20-30-10). Meubler tout un logement meublé d’un coup relève donc, en principe, de l’amortissement.
Même logique pour les travaux : ceux qui améliorent ou transforment le logement s’amortissent, tandis que l’entretien et les réparations courantes sont déduits comme des charges. Classer une rénovation lourde en « réparation » pour la déduire d’un coup est une erreur fréquente, et coûteuse en cas de contrôle.
Quand l’amortissement dépasse les loyers, il n’est pas perdu
L’amortissement ne peut pas creuser un déficit. La règle figure à l’article 39 C du Code général des impôts : pour une location meublée par un particulier, l’amortissement de l’immeuble et des meubles n’est déductible que dans la limite des loyers perçus, diminués des autres charges.
Reprenons l’exemple. Le studio rapporte 9 600 € par an. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance et frais de comptabilité totalisent 3 600 €. Il reste 6 000 € : c’est le plafond d’amortissement de l’année. Sur les 7 178 € calculés, 6 000 € sont déduits, le bénéfice imposable tombe à zéro, et les 1 178 € restants ne disparaissent pas.
Le texte prévoit en effet que l’amortissement non déductible d’un exercice « peut être déduit du résultat des exercices suivants », dans les mêmes limites. Ces amortissements différés s’accumulent et servent dès que les loyers le permettent, par exemple après le remboursement du crédit.
Ne les confondez pas avec le déficit. Si vos charges hors amortissement dépassent vos loyers, le déficit de LMNP ne s’impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, et seulement pendant les dix années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250). L’amortissement différé, lui, n’est pas soumis à ce délai de dix ans. Mélanger les deux conduit soit à perdre des déductions, soit à en déduire à tort. Le texte intégral de l’article 39 C du CGI mérite une lecture attentive avant votre première liasse.
À la revente, les amortissements déduits alourdissent la plus-value
C’est le changement majeur de ces dernières années. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. La règle est inscrite à l’article 150 VB du CGI, qui l’étend depuis la loi de finances pour 2026 aux amortissements du statut du bailleur privé en location nue.
Concrètement : vous avez acheté 200 000 € et déduit 50 000 € d’amortissements sur le logement en dix ans. Vous revendez 230 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 30 000 €. Désormais, le prix d’acquisition retenu tombe à 150 000 € et la plus-value brute passe à 80 000 €, avant les majorations pour frais et travaux et les abattements pour durée de détention. Elle reste imposée selon le régime des plus-values des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Certains logements échappent à cette minoration : résidences étudiantes et pour jeunes, résidences seniors, résidences services pour personnes âgées ou handicapées, Ehpad. Et un loueur resté au micro-BIC n’a, par définition, déduit aucun amortissement au titre de l’article 39 C. L’administration détaille le calcul sur sa page consacrée à la plus-value en location meublée.
Question qui revient souvent : les amortissements encore en report au jour de la vente sont-ils réintégrés ? Le texte ne vise que les amortissements « admis en déduction ». Faites confirmer votre situation par votre service des impôts avant de signer.
L’amortissement reste-t-il intéressant si vous prévoyez de revendre ?
Souvent, oui. Mais ce n’est plus automatique, et le calcul mérite d’être posé. D’un côté, chaque euro amorti réduit votre bénéfice imposable à votre taux marginal d’imposition, augmenté des prélèvements sociaux, et ce pendant toute la durée de location. De l’autre, ces mêmes euros reviennent dans la plus-value, taxée à 19 % plus prélèvements sociaux, mais allégée par les abattements pour durée de détention.
Plus vous gardez le bien longtemps, plus la reprise s’atténue. À l’inverse, un bailleur fortement imposé qui revend au bout de six ou sept ans verra une part plus importante de son avantage repris. Une simulation sur votre propre horizon de détention vaut mieux que toutes les règles générales.
Tenir soi-même son tableau d’amortissement sans se tromper
Au réel, le loueur en meublé dépose chaque année une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, puis reporte son résultat sur la déclaration 2042-C-PRO. Le tableau d’amortissement en est le cœur : valeur de chaque composant, date de mise en location, durée, dotation de l’année, montant éventuellement différé.
Rien d’insurmontable pour un bailleur organisé, à condition de garder trois choses. D’abord les justificatifs : acte d’achat, factures de meubles et de travaux, éléments ayant servi à estimer le terrain. Ensuite un suivi des amortissements différés, année par année, car c’est vous qui devrez prouver leur existence. Enfin des recettes propres : quittances et encaissements tenus dans un outil de gestion comme Gererseul, votre chiffre de loyers est fiable et le plafond de l’article 39 C se calcule sans approximation.
En cas de doute sur une durée ou sur la ventilation du terrain, le service des impôts des entreprises dont vous dépendez peut être interrogé par écrit.
Questions fréquentes
Non. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué aux recettes d’une location meublée classique est censé couvrir l’ensemble des frais, y compris l’usure du bien. Pour déduire un amortissement réel du logement et des meubles, il faut opter pour le régime réel avant la date limite de la déclaration de revenus.
Aucun barème légal n’impose de durée. Chaque composant du bâti s’amortit sur sa durée normale d’utilisation : plusieurs décennies pour la structure, beaucoup moins pour les équipements techniques ou les agencements. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais. Les durées retenues doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle.
Il n’est pas perdu. La fraction qui excède les loyers diminués des autres charges est mise en réserve et vient réduire le bénéfice des années suivantes, dans la même limite. Contrairement au déficit de location meublée non professionnelle, elle n’est pas soumise à un délai de report de dix ans.
Oui, pour les ventes intervenues depuis le 15 février 2025. Le prix d’achat servant au calcul de la plus-value des particuliers est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la base taxable. Les résidences étudiantes, seniors, services et les Ehpad sont hors du champ de cette règle.
Ce qu’il faut retenir sur l’amortissement en LMNP
L’amortissement n’existe qu’au régime réel du meublé. Il porte sur le bâti hors terrain, découpé en composants, sur les travaux d’amélioration et sur les meubles. Il ne peut pas créer de déficit, mais ce qui dépasse les loyers est reporté, sans le délai de dix ans applicable au déficit.
Depuis février 2025, la contrepartie se paie à la revente : les amortissements déduits gonflent la plus-value, hors résidences services et étudiantes. Le dispositif reste attractif, surtout sur une détention longue, mais il se pilote. Bien documenté dès l’achat, un tableau d’amortissement se tient parfaitement sans intermédiaire, et c’est souvent là que se joue l’essentiel de la rentabilité de votre location meublée.
