Depuis la fin du Pinel, les propriétaires qui louent vide attendaient un geste fiscal. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, l’a enfin fait : elle ouvre à la location nue un avantage longtemps réservé au meublé, l’amortissement du logement.
Pourtant, beaucoup d’investisseurs découvrent les conditions après avoir signé. Immeuble collectif uniquement, loyers plafonnés, neuf ou ancien lourdement rénové, neuf ans d’engagement… et une partie de l’avantage reprise à la revente. Mieux vaut faire le calcul avant de passer chez le notaire.
En bref : le dispositif Jeanbrun permet au bailleur imposé au réel de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d’un logement collectif neuf ou lourdement rénové, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an, en échange de neuf ans de location nue à loyer plafonné.
Le statut du bailleur privé fait entrer l’amortissement dans la location nue
C’est l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) qui a créé ce « statut du bailleur privé ». Techniquement, il ajoute deux cas de déduction, les alinéas i et j, au 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts : l’un vise le neuf, l’autre l’ancien rénové.
À lire : Refacturation de la taxe foncière : TVA ou pas ? Comprendre les règles en 2025Le principe est simple. Un logement s’use ; la loi vous autorise désormais à déduire chaque année une fraction de sa valeur, comme le fait déjà le loueur en meublé. La différence de taille : vous restez en location nue, donc dans la catégorie des revenus fonciers, et non dans celle des BIC du meublé. Les règles de la LMNP ne se transposent pas ici, et l’inverse non plus.
Deux conditions ferment d’emblée la porte à de nombreux bailleurs. D’abord, l’avantage ne concerne que les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : un appartement que vous possédez déjà n’y ouvre pas droit. Ensuite, il faut être imposé au régime réel. Le micro-foncier et son abattement de 30 % sont incompatibles avec l’amortissement, et l’option pour le réel vous engage pour trois ans. Si vous n’avez jamais rempli de déclaration des revenus fonciers au réel, c’est le moment de vous y former : l’amortissement s’y ajoute aux charges déductibles que vous déclarez déjà.
Quels logements et quels locataires ouvrent droit à l’amortissement ?
Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles : un appartement neuf ou acheté sur plan, ou un appartement ancien réhabilité. Il doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, à un loyer plafonné et à un ménage dont les ressources respectent un plafond. Les maisons individuelles sont exclues.
Pour l’ancien, trois conditions se cumulent : des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, des travaux relevant de la réhabilitation lourde, et un logement classé A ou B au diagnostic de performance énergétique après rénovation. Viser la classe B sur un appartement des années 1970 suppose souvent d’isoler, de changer le chauffage et la ventilation : chiffrez-le avec des devis avant de vous engager sur un prix d’achat.
À lire : Taxe foncière 2026 : hausses, villes les plus taxées et effet sur le rendementCôté location, le bail doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Le niveau de loyer choisi fixe le taux d’amortissement : les plafonds du Pinel s’appliquent en location intermédiaire, ceux des plafonds Loc’Avantages en location sociale et très sociale. Ces plafonds varient selon la zone du logement ; vérifiez-les à chaque nouvelle mise en location, pas seulement à la première.
Erreur fréquente : vouloir loger un proche. Le texte interdit la location à un membre de votre foyer fiscal et à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus, c’est-à-dire vos enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères et sœurs, et les mêmes personnes du côté de votre conjoint. Si vous connaissez déjà les contraintes d’un engagement de location du bailleur privé en conventionnement, la logique est proche : l’avantage fiscal se paie en discipline locative.
Taux et plafonds : un amortissement calculé sur 80 % du prix
L’assiette de l’amortissement est égale à 80 % du prix d’acquisition hors frais, travaux compris pour l’ancien : les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, qui ne s’use pas. Sur cette base, le taux annuel dépend du type de logement et du niveau de loyer consenti.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (plafonds Pinel) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (plafonds Loc’Avantages) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (plafonds Loc’Avantages) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Attention au plafond : il s’apprécie par foyer fiscal et pour l’ensemble de vos logements, pas logement par logement. Le plafond de 10 000 € suppose qu’au moins la moitié des revenus bruts des logements concernés provienne de locations sociales, celui de 12 000 € de locations très sociales. Acheter deux appartements neufs à 250 000 € en location intermédiaire ne double donc pas l’avantage : la déduction totale reste limitée à 8 000 € par an.
À lire : CFE LMNP : montant, exonérations et obligations du loueur en meubléSimulation chiffrée : ce que l’amortissement change sur votre impôt
Prenons un appartement neuf acheté 250 000 € hors frais, loué 800 € par mois en loyer intermédiaire, dans le respect du plafond de sa zone. L’assiette est de 200 000 € ; à 3,5 %, l’amortissement annuel atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.
Les loyers encaissés s’élèvent à 9 600 € sur l’année. Les charges déductibles, elles, totalisent 6 150 € : 4 500 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables et 150 € d’assurance propriétaire non occupant. Sans amortissement, vous déclarez un revenu foncier de 3 450 € ; avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, cela représente environ 1 630 € d’impôt.
Avec l’amortissement, le résultat devient un déficit foncier de 3 550 €. Comme les loyers couvrent les intérêts d’emprunt, ce déficit provient des autres charges et peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € prévue par l’article 156 du CGI. À 30 %, il allège votre impôt sur le revenu d’environ 1 065 €. L’écart total peut donc atteindre près de 2 700 € par an sur cet exemple.
Même exercice dans l’ancien : un appartement acheté 140 000 € avec 60 000 € de travaux (43 % du prix, au-dessus du seuil de 30 %) donne une assiette de 160 000 €. À 3 %, l’amortissement est de 4 800 € par an. L’avantage est plus modeste, mais le prix d’entrée aussi.
Dispositif Jeanbrun ou déficit foncier : deux logiques à ne pas confondre
Le déficit foncier « classique » existe depuis longtemps et reste ouvert à tout bien loué nu, où qu’il se trouve, sans plafond de loyer ni de ressources. Il repose sur les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration que vous payez, pas sur la valeur du bien. L’amortissement du dispositif Jeanbrun, lui, déduit une fraction du prix chaque année, même sans aucun travaux, mais en échange de contraintes fortes.
| Critère | Déficit foncier classique | Statut du bailleur privé |
|---|---|---|
| Biens concernés | Tout logement loué nu | Appartement neuf ou ancien lourdement rénové, en collectif |
| Ce qui se déduit | Travaux d’entretien, réparation, amélioration et autres charges | Amortissement annuel de 3 % à 5,5 % sur 80 % du prix, en plus des charges |
| Plafond de loyer et de ressources | Aucun | Oui, selon le niveau de loyer choisi |
| Durée d’engagement | Location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation | 9 ans minimum |
| Imputation sur le revenu global | Jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques) | Même cadre de l’article 156 du CGI |
Le plafond majoré de 21 400 € vise les travaux qui font passer un logement classé E, F ou G à la classe D ou mieux, pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 l’a prorogé. Les règles d’imputation et de report des déficits sont détaillées par l’administration dans le BOFiP consacré aux déficits fonciers.
Concrètement, le déficit foncier convient au bailleur qui possède déjà un bien à remettre en état et veut garder la main sur son loyer. Le statut du bailleur privé s’adresse à celui qui achète pour louer durablement, accepte un loyer encadré et vise une déduction régulière sur neuf ans. Les deux ne s’excluent pas sur un même patrimoine, mais chaque logement doit être analysé séparément.
Neuf ans d’engagement et une revente à anticiper dès l’achat
Si l’engagement n’est pas tenu (vente anticipée, loyer au-dessus du plafond, location à un proche), les amortissements déduits peuvent être remis en cause : ils viennent alors majorer votre revenu foncier. La loi prévoit des exceptions en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès. Le texte complet figure à l’article 31 du Code général des impôts sur Légifrance.
Le point que beaucoup de propriétaires négligent se situe à la sortie. En cas de cession, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits. Dans notre exemple neuf, neuf ans à 7 000 € représentent 63 000 € qui s’ajoutent à la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), ce qui plaide pour une détention longue. L’analyse juridique de l’ANIL sur la loi de finances pour 2026 récapitule ces règles.
Les vérifications à mener avant de vous engager
Commencez par votre situation fiscale : l’amortissement est d’autant plus utile que votre tranche marginale est élevée et que vos revenus fonciers existants sont importants. À l’inverse, un foyer peu imposé tirera peu de chose d’un déficit imputé sur son revenu global.
Vérifiez ensuite le couple loyer-marché. Si le plafond de loyer est nettement inférieur au loyer de votre quartier, l’écart peut effacer une partie de l’économie d’impôt : comparez le loyer plafonné au loyer que vous obtiendriez librement, sur neuf ans, avant de décider. Contrôlez aussi les ressources de chaque candidat à la signature du bail, avis d’imposition à l’appui, et conservez ces pièces pendant toute la durée de l’engagement.
Enfin, organisez votre suivi. Neuf ans, c’est souvent plusieurs locataires successifs, autant de baux, d’états des lieux et de révisions de loyer à conduire dans les plafonds. Un outil de gestion comme Gererseul, qui archive baux et quittances et calcule les révisions, vous évite de perdre la trace d’un justificatif le jour où l’administration le demande.
Questions fréquentes
Non. Le statut du bailleur privé est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif, qu’ils soient neufs, achetés sur plan ou anciens et lourdement rénovés. Une maison individuelle ne permet pas de pratiquer l’amortissement, même louée nue à un loyer plafonné.
Non. Cet amortissement se déduit des revenus fonciers : il est réservé à la location nue à usage de résidence principale. Le loueur en meublé relève des BIC, avec ses propres règles d’amortissement, et les deux régimes ne se combinent pas sur un même logement.
Non. L’article 31 du CGI exclut la location à un membre du foyer fiscal et à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Un enfant, un parent, un frère ou une sœur, y compris du côté du conjoint, ne peut donc pas occuper le logement amorti.
Une vente avant la fin de l’engagement de location peut entraîner la remise en cause des amortissements déjà déduits, qui viennent majorer le revenu foncier. Des exceptions existent en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès. Interrogez votre service des impôts avant de signer la vente.
Ce qu’il faut retenir sur le statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun est une vraie nouveauté : pour la première fois, un bailleur en location nue peut amortir son logement. Il vise toutefois un profil précis, celui de l’acheteur d’un appartement neuf ou lourdement rénové entre février 2026 et fin 2028, imposé au réel et prêt à louer neuf ans à loyer encadré.
Avant d’acheter, faites trois calculs : l’économie d’impôt réelle compte tenu du plafond par foyer, le manque à gagner lié au loyer plafonné, et la plus-value alourdie à la revente. Si le bilan reste positif, rien ne vous oblige à confier le bien à une agence : sélection du locataire, contrôle des ressources et déclaration au réel sont à la portée de tout propriétaire organisé, et c’est tout l’esprit de gérer seul.
