Un loyer meublé n’est pas imposé comme un loyer nu, et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a rebattu les cartes pour une partie des bailleurs. Le régime micro-BIC reste pourtant la voie la plus simple pour déclarer ces recettes : un seul abattement, aucune comptabilité à tenir. Encore faut-il savoir quel taux et quel plafond s’appliquent à votre logement.
En bref : en location meublée de longue durée, ce régime retire 50 % de vos recettes tant qu’elles restent sous 83 600 € pour 2026. Le tourisme classé suit la même règle ; le non classé tombe à 30 % et 15 000 €. Le réel devient préférable quand vos charges et amortissements dépassent l’abattement.
Un abattement forfaitaire tient lieu de toutes vos charges en location meublée
Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers, qui concernent la location nue. Le régime s’adresse aux loueurs en meublé non professionnels, c’est-à-dire à la grande majorité des particuliers qui louent un appartement meublé. La page consacrée aux bénéfices industriels et commerciaux pose le cadre général de ces déclarations.
Le fonctionnement tient en une phrase : vous déclarez le montant brut de vos recettes de l’année, et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos dépenses, sans que vous ayez à les justifier. Cet abattement ne peut pas descendre sous 305 €. Le solde s’ajoute à vos autres revenus et suit le barème de l’impôt sur le revenu. Un exemple concret : pour 10 000 € de loyers meublés encaissés dans l’année, l’abattement de 50 % retire 5 000 €, et seuls 5 000 € s’ajoutent à vos autres revenus.
À lire : Plus-value immobilière : les 11 cas d’exonération à connaître en 2025Ne confondez pas ce régime avec le micro-foncier, qui vise la location nue (abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes). Et gardez à l’esprit que vos recettes doivent figurer sur votre déclaration, même sous un régime simplifié : omettre un loyer expose à un redressement fiscal pour loyer non déclaré.
Le taux et le plafond dépendent de la nature du meublé que vous louez
Trois situations se distinguent. Pour les revenus de 2025 puis de 2026, les seuils sont les suivants.
| Type de location meublée | Abattement | Plafond de recettes, revenus 2025 | Plafond de recettes, revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
La location meublée de longue durée désigne le bail meublé classique, celui d’un locataire qui fait du logement sa résidence principale. Elle ouvre droit à 50 % d’abattement, avec un plafond revalorisé de 77 700 € à 83 600 € d’une année sur l’autre.
Le meublé de tourisme loué à la nuitée ou à la semaine se partage en deux familles. S’il est classé en étoiles, il bénéficie du même régime que la longue durée. Dans le cas contraire, l’abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 €, un seuil vite atteint avec quelques semaines de forte saison. Pour replacer ces règles dans le contexte des plateformes de location, l’article sur la fiscalité des locations meublées touristiques en 2025 donne le contexte de l’époque.
À lire : Taxe d’habitation 2026 : qui paie selon l’occupation au 1er janvier ?La loi Le Meur a réduit l’avantage du meublé de tourisme, surtout non classé
Avant la réforme, un meublé de tourisme classé profitait d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes. Un meublé non classé bénéficiait de 50 % jusqu’à 77 700 €. Pour les revenus perçus depuis 2025, le classé retombe à 50 % et 77 700 € (83 600 € en 2026), et le non classé à 30 % et 15 000 €. Le seuil du non classé est donc divisé par plus de cinq.
La location meublée de longue durée n’a pas bougé : elle gardait déjà 50 % et 77 700 €. L’écart entre classé et non classé, lui, est devenu un enjeu financier réel. Le classement d’un meublé de tourisme relève de l’article L. 324-1 du Code du tourisme, et il vaut la peine de s’y intéresser dès que les recettes approchent 15 000 €.
Le réel devient plus avantageux quand vos charges dépassent l’abattement
Le régime réel repose sur une autre logique : vous déduisez les dépenses réellement payées (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux) et vous amortissez le logement et son mobilier. Ce régime demande une comptabilité et une liasse fiscale à déposer chaque année, un travail à mettre en balance avec l’économie d’impôt attendue.
Le repère à retenir est simple. En meublé de longue durée, si vos charges et amortissements annuels dépassent la moitié de vos loyers, le réel devient en général plus avantageux. Prenons un exemple : un appartement meublé rapporte 12 000 € par an. Avec l’abattement, 6 000 € sont imposables. Au réel, avec 3 000 € de charges et 5 000 € d’amortissement, le résultat imposable tombe à 4 000 €.
À lire : Exonération de taxe foncière : de quoi parle-t-on exactement ?Le calcul s’inverse pour un bien déjà amorti, sans emprunt et peu coûteux à entretenir. Et il se durcit en tourisme non classé : avec 10 000 € de recettes, 7 000 € restent imposables à 30 % d’abattement, contre 5 000 € avec un classement. Chaque situation appelle donc un chiffrage avec vos propres factures.
Pour y voir clair, rassemblez vos dépenses de l’an dernier : taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, petits travaux, renouvellement du mobilier. Additionnez-les, ajoutez une estimation de l’amortissement, puis comparez le total à l’abattement. L’écart vous dit quel régime vous convient.
Dépasser le plafond ou opter pour le réel change votre régime d’imposition
Le micro-BIC n’est pas une obligation, mais le régime applicable tant que les recettes restent sous le plafond. Vous pouvez choisir le réel en formulant l’option avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Selon Service-Public, cette option est ensuite reconduite tacitement d’année en année.
À l’inverse, des recettes qui dépassent le plafond pendant deux années consécutives font passer au réel dès l’année suivante. Un bailleur en tourisme non classé qui encaisse 20 000 € deux ans de suite change ainsi de régime, sans l’avoir demandé. Les seuils et les taux sont fixés par l’article 50-0 du Code général des impôts, que l’administration commente au BOFiP.
Le projet de loi de finances pour 2027 vise l’amortissement, pas l’abattement
À la date de rédaction, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion et n’a pas été adopté. D’après les versions rendues publiques, il prévoit de plafonner l’amortissement déductible au réel en location meublée, sans toucher aux taux et plafonds du micro-BIC pour la longue durée. Rien de tout cela ne s’applique tant que le texte n’est pas promulgué.
Si vous hésitez entre les deux régimes, relisez le texte définitif avant de formuler votre option. Le commentaire administratif des nouveaux seuils figure dans l’actualité du BOFiP consacrée à la loi Le Meur.
Questions fréquentes
Il est de 50 % pour la location meublée de longue durée et pour le meublé de tourisme classé, et de 30 % pour le meublé de tourisme non classé. L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.
Pour les revenus de 2026, le plafond est de 83 600 € en location meublée de longue durée et en tourisme classé. Il reste de 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. En 2025, le premier seuil était de 77 700 €.
Le réel est en général plus avantageux quand vos charges réelles et vos amortissements annuels dépassent l'abattement forfaitaire, soit la moitié des recettes en longue durée. Un calcul sur vos propres factures permet de trancher avant la déclaration.
Un dépassement sur une seule année ne change pas le régime l'année suivante. Si les recettes dépassent le plafond pendant deux années consécutives, le régime réel s'applique dès l'année d'après, sans démarche de votre part.
Ce qu’il faut retenir pour choisir votre régime
Le micro-BIC convient aux bailleurs dont les charges restent modestes : 50 % d’abattement en longue durée et en tourisme classé, 30 % en tourisme non classé, avec des plafonds de 83 600 € ou de 15 000 € pour 2026. Dès que vos dépenses réelles dépassent l’abattement, le réel prend le relais.
La bonne méthode consiste à chiffrer, chaque année, vos charges et amortissements contre l’abattement avant la date limite de déclaration. Gérer seul sa location meublée reste tout à fait faisable : le micro-BIC ne demande qu’un chiffre de recettes, et le réel un suivi rigoureux de ses justificatifs.
