Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, beaucoup de propriétaires considèrent le sujet comme clos. Votre locataire ne la paie plus, vous non plus : affaire réglée. Pourtant, des avis de taxe d’habitation 2026 arrivent encore cet automne, et pas toujours dans la boîte aux lettres que l’on imagine.
Un meublé loué trois semaines l’été, un appartement resté vide entre deux baux, un pied-à-terre loué à l’année à un cadre qui vit en province : à chaque fois, la question « taxe d’habitation locataire ou propriétaire ? » reçoit une réponse différente. Et c’est souvent le bailleur qui découvre, l’avis en main, qu’il en était redevable.
Voici, situation par situation, qui doit payer, et comment éviter de régler un impôt qui ne vous revient pas.
En bref : en 2026, un locataire ne paie toujours pas de taxe d’habitation sur sa résidence principale (elle est supprimée depuis 2023). L’impôt reste dû sur les résidences secondaires, par celui qui dispose du logement au 1er janvier 2026 : le locataire à l’année, ou le propriétaire d’un meublé saisonnier. Un logement vide peut, lui, relever d’une taxe propre à la vacance.
À lire : Exonération de taxe foncière : de quoi parle-t-on exactement ?Depuis 2023, le locataire ne paie plus rien sur sa résidence principale
C’est le point de départ, et il couvre l’immense majorité des locations. La loi de finances pour 2020 a organisé la disparition progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales ; depuis 2023, plus aucun foyer ne la paie pour le logement où il vit. Location nue ou location meublée, peu importe : si le logement est la résidence principale de votre locataire, personne ne reçoit d’avis.
La taxe n’a pas disparu pour autant. Elle survit sous la forme de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et c’est elle qui concerne les propriétaires qui louent autre chose qu’une résidence principale.
Une confusion revient souvent : croire que la réforme a allégé la facture du bailleur. Sur un logement loué en résidence principale, vous ne payiez déjà pas la taxe d’habitation, c’était votre locataire. Ce qui reste à votre charge, c’est la taxe foncière, que la réforme n’a pas touchée.
Tout se joue au 1er janvier, et l’impôt est dû pour l’année entière
La règle tient en une phrase : la taxe d’habitation est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier (article 1415 du Code général des impôts). Celui qui a la disposition du logement à cette date est redevable pour douze mois, même s’il s’en va le 10 janvier.
À lire : Plus-value immobilière : les 11 cas d’exonération à connaître en 2025Un exemple. Votre locataire occupe à l’année un studio qui est, pour lui, une résidence secondaire. Il rend les clés le 15 janvier 2026. L’avis de 900 € arrivera à son nom à l’automne 2026, sans prorata. Vous n’avez rien à lui rembourser, et le locataire arrivé en février ne paiera rien au titre de cette année-là.
L’inverse est vrai aussi. Si le logement est meublé et vide le 1er janvier, c’est vous qui recevrez l’avis, même si quelqu’un s’installe le 2. D’où l’intérêt de surveiller les fins de bail qui tombent autour du Nouvel An, à commencer par celui de 2027, et d’en parler avec le locataire avant son départ, en même temps que les autres responsabilités du locataire en fin de location.
Logement vacant : la taxe d’habitation cède la place à d’autres taxes
Entre deux locataires, votre bien reste vide. Qui paie ? Une question commande tout : le logement est-il meublé ?
Un logement vacant mais meublé, donc habitable en l’état, est traité comme une résidence secondaire : s’il est vide et meublé au 1er janvier, l’avis de taxe d’habitation est pour vous. Vidé de ses meubles, il sort du champ de la taxe d’habitation, mais peut tomber sous le coup d’une taxe propre à la vacance.
À lire : Durée du mandat exclusif après la loi ALUR : règles, délais et modèlesDans les communes de zone tendue visées par l’article 232 du CGI, c’est la taxe annuelle sur les logements vacants : elle frappe le logement non meublé vide depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % la première année, puis 34 %. Ailleurs, la commune peut instituer par délibération une taxe d’habitation sur les logements vacants, pour une vacance de plus de deux ans (article 1407 bis du CGI).
La vacance subie n’est pas la vacance choisie. Un logement proposé à la location à un loyer réaliste, sans trouver preneur, peut échapper à ces taxes si vous le prouvez : annonces datées, échanges avec des candidats, visites. Gardez ces traces. Et pendant ces mois où personne ne surveille les lieux, vérifiez que votre assurance de propriétaire couvre bien un logement inoccupé.
Résidence secondaire louée à l’année : l’avis est au nom du locataire
Vous louez un meublé qui n’est pas la résidence principale de l’occupant ? Pied-à-terre professionnel, appartement de vacances loué à l’année par une même famille : ici, c’est le locataire qui est redevable. La taxe vise ceux qui ont la « disposition ou la jouissance permanente » d’une résidence secondaire, locataires à l’année compris.
Ce type de contrat ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989, réservée aux résidences principales. La rédaction du contrat est libre, la fiscalité ne l’est pas. Et la note peut grimper : dans les communes qui y sont autorisées, le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale (article 1407 ter du CGI). Vérifiez si votre commune l’applique en 2026.
Le bon réflexe ? Écrire noir sur blanc dans le contrat que le logement constitue une résidence secondaire du preneur et que la taxe d’habitation lui incombe. Cela ne change rien à la loi, mais vous épargne une discussion tendue le jour où l’avis tombe.
Location meublée saisonnière : le propriétaire reste le plus souvent redevable
Avec la location saisonnière, les rôles s’inversent. Le vacancier qui passe deux semaines chez vous en juillet n’a aucune disposition du logement au 1er janvier. Le redevable, c’est vous, dès lors que vous gardez la possibilité d’y séjourner ou d’y loger un proche une partie de l’année.
La doctrine administrative (BOFiP) est nette : un appartement loué meublé quelques mois, dont le propriétaire conserve la disposition le reste du temps, est imposable à son nom. L’exception est étroite : un bien confié à la location toute l’année, sans réserve de jouissance, et que vous n’avez réellement jamais occupé. La preuve vous incombe, et l’administration apprécie au cas par cas.
Beaucoup de propriétaires de meublés de tourisme découvrent ainsi qu’ils peuvent cumuler taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises. Intégrez-la dès le départ dans votre calcul de rentabilité et dans le prix de vos nuitées.
Qui paie la taxe d’habitation en 2026 ?
| Situation au 1er janvier 2026 | Qui paie | Impôt concerné |
|---|---|---|
| Résidence principale du locataire (nu ou meublé) | Personne | Taxe d’habitation supprimée depuis 2023 |
| Résidence secondaire louée à l’année | Le locataire | Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majoration possible |
| Meublé saisonnier, disposition conservée par le propriétaire | Le propriétaire | Taxe d’habitation sur les résidences secondaires |
| Meublé vide, non loué | Le propriétaire | Taxe d’habitation sur les résidences secondaires |
| Non meublé vide depuis au moins 1 an, commune de l’article 232 | Le propriétaire | Taxe annuelle sur les logements vacants |
| Non meublé vide depuis plus de 2 ans, autre commune ayant délibéré | Le propriétaire | Taxe d’habitation sur les logements vacants |
Pour les deux dernières lignes, les conditions de vacance et les taux sont détaillés sur la fiche Service-Public consacrée aux logements vacants.
Peut-on faire payer la taxe d’habitation à son locataire ?
Pas dans un bail de résidence principale. Les charges que vous pouvez récupérer sur votre locataire sont fixées de façon limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et la taxe d’habitation n’y figure pas. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui apparaît sur votre avis de taxe foncière, en fait partie.
L’erreur se voit encore : une ligne « impôts locaux » glissée dans les charges récupérables, ou la taxe foncière refacturée en entier au lieu de sa seule part ordures ménagères. Le locataire peut alors réclamer les sommes versées à tort, dans la limite de la prescription de trois ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour une résidence secondaire louée à l’année, la question ne se pose pas : le locataire est directement redevable, comme le rappelle la fiche Service-Public sur la taxe d’habitation. Pour un meublé saisonnier, vous fixez librement votre tarif, et rien ne vous empêche d’y intégrer l’impôt.
La déclaration d’occupation, l’étape que beaucoup de bailleurs négligent
Comment l’administration sait-elle qui occupe votre logement au 1er janvier ? Par vous. Depuis 2023, chaque propriétaire doit indiquer, pour chacun de ses biens, s’il l’occupe lui-même ou, sinon, l’identité des occupants (article 1418 du CGI). Tout se passe en ligne, dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr.
Inutile de la refaire chaque année : seul un changement (nouveau locataire, départ, logement laissé vide) impose une mise à jour, avant le 1er juillet. Un oubli, une omission ou une inexactitude exposent à une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI).
Le vrai risque est ailleurs. Une déclaration périmée, c’est un avis envoyé à la mauvaise personne : votre ancien locataire taxé comme s’il occupait une résidence secondaire, ou vous-même destinataire de l’avis d’un logement pourtant loué. Mettre à jour la situation après chaque entrée ou sortie prend quelques minutes, et c’est sans doute le geste le plus rentable de tout ce dossier quand on gère seul.
Questions fréquentes
Tout dépend de l’usage du logement. S’il y avait sa résidence principale, il ne doit rien, puisque cette taxe est supprimée depuis 2023. S’il s’agissait d’une résidence secondaire dont il disposait au 1er janvier, il reste redevable pour toute l’année 2026, sans prorata, même s’il quitte les lieux quelques jours après.
En général le propriétaire. Les vacanciers n’ont pas la disposition du bien au 1er janvier, et l’administration impose celui qui conserve la faculté d’y séjourner une partie de l’année. Seul un bien loué toute l’année sans réserve d’occupation, et jamais occupé par son propriétaire, peut échapper à l’impôt.
S’il est meublé au 1er janvier, il est traité comme une résidence secondaire et la taxe d’habitation est due par le propriétaire. Non meublé, il peut être soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants, selon la commune et la durée de la vacance, sauf vacance indépendante de votre volonté.
Oui, en mettant à jour la situation du bien dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr, avant le 1er juillet qui suit le changement. Sans cette mise à jour, l’avis peut partir au mauvais destinataire, et une amende de 150 € par local est prévue par le Code général des impôts.
Ce qu’il faut retenir sur la taxe d’habitation 2026 et vos locataires
Pour un logement loué en résidence principale, nu ou meublé, la taxe d’habitation n’existe plus. Elle ne revient que dans trois cas : la résidence secondaire louée à l’année, payée par le locataire ; le meublé saisonnier ou vide, payé par vous ; et, pour un logement vide de meubles, la taxe sur la vacance, selon la commune et la durée.
Deux habitudes vous épargnent l’essentiel des mauvaises surprises : regarder qui occupe le bien au 1er janvier, et tenir à jour votre déclaration d’occupation. Rien là-dedans n’exige un intermédiaire. Un calendrier bien tenu et quelques minutes sur impots.gouv.fr après chaque changement de locataire font l’affaire.
