Isoler les combles, remplacer les fenêtres, changer une chaudière : ces chantiers se multiplient chez les bailleurs. Le calendrier de décence, qui vise les logements classés E, F et G, pousse à agir sans attendre le départ du locataire.
Pourtant, beaucoup de propriétaires se demandent trop tard ce qu’ils ont le droit d’imposer. Ils redoutent aussi de braquer l’occupant ou de finir devant un juge.
Bonne nouvelle : la loi du 6 juillet 1989 prévoit précisément ce cas, avec des règles claires sur l’accès au logement, l’information préalable et la durée du chantier. Voici comment mener vos travaux de rénovation énergétique pendant le bail en gardant de bonnes relations.
En bref : si le logement est loué vide, le locataire doit laisser l’accès pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique, après avoir été informé avant le début du chantier. Le week-end reste protégé sans son accord, le loyer baisse au prorata au-delà de 21 jours et un juge peut stopper un chantier abusif.
À lire : Fichier locataire mauvais payeur : ce qu’un bailleur peut faire, ou nonLe locataire doit laisser l’accès au logement, dans des limites précises
Pour une location vide servant de résidence principale, l’article 7 e de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l’accès aux lieux pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Sur le principe, vous n’avez donc pas besoin de son accord pour décider d’isoler ou de remplacer un équipement.
Cette liberté a ses garde-fous : une information préalable, une protection du week-end, une réduction de loyer si le chantier s’éternise et un contrôle du juge en cas d’abus. Nous les voyons un par un ci-dessous.
Un bail meublé relève d’un titre voisin de la loi, avec ses propres dispositions. Vérifiez-les avant de transposer ce qui suit.
Attention à ne pas confondre les rôles. Si c’est le locataire d’un logement énergivore qui réclame des travaux, la logique s’inverse, comme le détaille notre article sur la possibilité de contraindre son propriétaire à effectuer des rénovations énergétiques.
À lire : Fraude locative en 2026 : comment sécuriser son dossier de location quand on gère seulQuels travaux pouvez-vous lancer dans un logement occupé ?
Le texte vise les travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés dans le logement loué, ainsi que les travaux d’amélioration des parties communes de l’immeuble. Isolation, menuiseries, chauffage ou ventilation relèvent en principe de cette logique, à condition qu’ils améliorent réellement la performance du logement.
Reste la question du financement. C’est vous qui supportez le coût, mais une contribution du locataire au partage des économies de charges peut être envisagée sous conditions. Nous l’expliquons dans l’article consacré au financement d’une partie des travaux d’économie d’énergie par le locataire.
Autre réflexe fréquent : relever le loyer une fois le chantier terminé. Ce n’est pas un droit acquis, puisque le loyer reste celui fixé au bail. Les cas où une hausse devient possible sont détaillés dans notre article sur l’augmentation du loyer après des travaux de rénovation énergétique.
Comment informer le locataire avant le début du chantier ?
Le texte impose d’informer le locataire, avant le début du chantier, de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution. Cette information passe par une lettre remise en main propre ou par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Gardez toujours une preuve de la remise.
À lire : Airbnb : les sanctions se durcissent pour les propriétaires en 2026Dans la pratique, un bon courrier précise la nature des travaux, les dates prévues, la durée estimée, les pièces concernées et le nom des entreprises. Le texte ne fixe pas de délai chiffré à ce stade. Laissez donc au locataire un temps raisonnable pour déplacer ses meubles et s’organiser, surtout pour un chantier lourd.
Prévenir tôt, c’est aussi se donner de meilleures chances d’obtenir une coopération simple. Un locataire qui comprend le but du chantier, et son intérêt pour son propre confort, se montre en général plus conciliant.
Au-delà de 21 jours, le loyer doit-il être réduit ?
Oui, mais au prorata seulement. Quand les travaux dans le logement occupé durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé. Ce seuil est propre à ces travaux et ne se confond pas avec celui du code civil.
Ce seuil figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ne le confondez pas avec les 40 jours de l’article 1724 du code civil, qui vise les réparations urgentes en général. Le tableau ci-dessous résume les règles du chantier.
| Situation | Règle applicable |
|---|---|
| Chantier de 21 jours ou moins | Le locataire supporte la gêne ; ce texte ne prévoit pas de diminution de loyer |
| Chantier de plus de 21 jours | Le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé |
| Samedi, dimanche ou jour férié | Aucun travaux sans l’accord exprès du locataire |
| Chantier abusif ou vexatoire | Le juge peut interdire ou interrompre les travaux |
Cette diminution du loyer se calcule au cas par cas : le texte ne fournit pas de barème. Plus la gêne est importante (cuisine inutilisable, pièce condamnée), plus la réduction doit être élevée. Un échange écrit avec le locataire évite bien des litiges.
Que faire si le locataire refuse l’accès ?
Ne forcez jamais la porte : sans l’accord du locataire, vous ne pouvez pas entrer dans le logement. Commencez par un échange, puis par un courrier recommandé qui lui rappelle ses obligations légales. Si le blocage persiste, vous pouvez saisir le juge pour qu’il tranche.
Un refus n’est pas toujours injustifié. Le locataire peut invoquer des horaires incompatibles avec son travail, une information insuffisante ou un chantier qui déborde. Proposez des créneaux, regroupez les interventions et notez chaque échange.
À l’inverse, le juge peut aussi interdire ou interrompre un chantier abusif ou vexatoire. Respecter la procédure vous protège donc des deux côtés. Pour un rappel des droits en cas de travaux dans un logement loué, consultez la fiche Service-Public sur l’accès du locataire pour travaux.
Le calendrier du DPE change la façon de planifier le chantier
Depuis le 24 août 2022, le gel des loyers des logements classés F ou G concerne les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits. La décence suit aussi un calendrier. Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés G ne sont plus décents depuis le 1er janvier 2025 pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Pour les F, l’échéance est 2028, et pour les E, 2034.
Concrètement, le bon moment pour achever la rénovation se situe avant l’échéance du contrat. C’est à ce moment-là que le classement du logement compte pour le renouvellement du bail.
Après le chantier, un nouveau DPE constate le résultat. Le ministère de la Transition écologique indique que le gel prend fin lorsque ce nouveau diagnostic classe le logement hors des étiquettes F et G. Cette lecture n’est pas reprise par toutes les sources officielles : vérifiez-la avant toute hausse. Le tableau du calendrier est détaillé sur la page du ministère consacrée au gel des loyers des passoires énergétiques.
Rappel utile : la révision annuelle par l’IRL n’est possible que si une clause du bail la prévoit, et elle reste interdite pour les logements classés F ou G.
Questions fréquentes
En principe non, pour une location vide : il doit permettre l'accès aux lieux pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Il peut en revanche exiger d'être informé avant le début, refuser le week-end sans accord, et saisir le juge si le chantier est abusif ou vexatoire.
Jusqu'à 21 jours, le texte ne prévoit pas de diminution de loyer. Au-delà, le loyer est réduit à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé. Le montant dépend donc de la gêne réellement subie.
Non, sauf accord exprès du locataire. Le texte interdit les travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans cet accord. Prévoyez donc votre planning en semaine, et faites confirmer par écrit toute exception demandée par l'occupant.
Avant le début des travaux, informez-le de leur nature et de leurs modalités d'exécution par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Conservez le récépissé ou l'accusé de réception comme preuve de l'information.
Pas d'office. Le loyer reste celui du bail, et la révision par l'IRL n'est possible que si une clause la prévoit, avec un gel pour les logements classés F et G. Une contribution du locataire aux économies de charges relève d'un régime distinct.
Ce qu’il faut retenir avant de lancer le chantier
Réussir des travaux de rénovation énergétique pendant le bail tient en trois réflexes : informer par écrit avant le début, tenir la durée et le calendrier (pas de week-end, vigilance au-delà de 21 jours) et dialoguer avant de saisir un juge.
Gardez une trace écrite de chaque étape et faites un état des lieux des pièces concernées une fois le chantier terminé. Cela clarifie la situation pour tout le monde.
Gérer seul ses locations reste tout à fait réaliste, y compris avec un chantier : les règles sont connues, et une bonne préparation fait l’essentiel du travail.
