Le locataire souhaite mettre son logement à disposition d’un tiers avec contrepartie financière. En a-t-il le droit ? Le propriétaire du logement peut-il s’y opposer ? Faut-il accepter la sous-location ?
Lorsqu’il loue un logement, le locataire en dispose dans l’absolu comme il l’entend. Il est donc autorisé à y loger durablement qui que ce soit sans le consentement du propriétaire. Par contre, si cet hébergement prolongé lui permet de générer des revenus, voire de partager les frais de logement, cela se transforme en une sous-location. Et dans ce cas, le locataire est tenu d’en demander l’autorisation au propriétaire.
Définition de la sous-location
Une situation est définie comme sous-location lorsque le locataire principal (celui qui a signé le contrat de location) décide de mettre son logement à disposition d’une tierce personne, que cela soit partiellement ou entièrement, et ce avec une contrepartie financière ou un service rendu par la personne hébergée.
Cette sous-location peut prendre plusieurs formes : soit le sous-locataire ou les sous-locataires partagent le logement avec le locataire principal, soit le locataire principal laisse pour une période de courte durée le logement à l’entière disposition de ses sous-locataires, notamment dans le cadre d’une sous-location saisonnière (de type AirBnB).
Le propriétaire peut-il refuser de sous-louer son logement ?
La loi N°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique que sans l’accord du propriétaire, la sous-location est interdite dans un logement loué. Cela s’applique tant pour une location nue qu’une location meublée. Cette interdiction peut être formulée dans le contrat de location si besoin ou faire l’objet d’une notice jointe en annexe.
Le propriétaire d’un logement a donc parfaitement le droit de refuser à son locataire la possibilité de sous-louer le logement. Il n’a pas, en outre, à donner la justification de son refus.
Mais le propriétaire reste en droit d’accepter la sous-location, et de la rendre ainsi légale. Cet accord sera exprimé par écrit, dans un document où il rappellera le montant du loyer en précisant que le montant du sous-loyer ne peut dépasser celui de la location principale. Dans le cas d’une sous-location multiple, c’est le total des sous-loyers qui ne dépassera pas le montant du loyer : le locataire n’est pas autorisé à faire du profit dans le logement qu’il loue.
Le propriétaire est autorisé, avant d’accepter la sous-location, de demander quelques démarches préalables au locataire. Dans le cas d’une mise à disposition saisonnière du logement, par exemple, le locataire principal, qui devient en quelque sorte un “sous-bailleur”, doit déclarer la sous-location en mairie et demander une autorisation de changement d’usage. Le locataire principal devra s’acquitter de l’éventuelle taxe de séjour demandée par la municipalité et de toute autre formalité spécifique (déclaration en ligne de la location saisonnière, par exemple).
Le cas de la sous-location intergénérationnelle
Il existe une exception, dans le domaine de la sous-location, que le propriétaire d’un logement ne peut refuser à son/sa locataire. Si celui-ci/celle-ci est âgé(e) de plus de soixante ans et qu’il/elle vit seul, la loi l’autorise à loger une personne de moins de trente ans.
La loi Elan du 23 novembre 2018 a en effet validé le principe de la cohabitation intergénérationnelle afin de lutter contre l’isolement des personnes âgées. Le propriétaire du logement doit être tenu au courant de ce type de sous-location, mais il ne peut s’y opposer.
Quels sont les risques de la sous-location ?
Si le propriétaire a formulé son accord pour la sous-location, tous les risques sont supportés par le locataire principal. Si le sous-locataire est par exemple à l’origine de troubles de voisinage, c’est le locataire qui en portera légalement la responsabilité.
Dans le cadre d’une sous-location autorisée, le locataire principal devra établir un contrat de location avec son sous-locataire, en y faisant figurer toutes les règles classiques de la location. Le propriétaire n’a aucun droit de regard sur ce bail (même si par courtoisie, le locataire peut informer le propriétaire du contenu du contrat).
Le propriétaire du logement n’a aucune responsabilité vis-à-vis du sous-locataire. Il n’a pas à lui demander par exemple un dépôt de garantie. Si le sous-locataire ne paye pas ses loyers par exemple, cela ne doit pas empêcher le locataire principal de payer les siens en temps et en heure.
Si le locataire sous-loue son logement alors qu’il n’a pas été autorisé, le propriétaire aura la possibilité de résilier le bail et de demander des dommages et intérêts.