Les obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire

Le locataire doit respecter ses obligations (listées dans notre dossier : « Les obligations du locataire tout au long du contrat de location ») tout au long du bail mais ce n’est pas le seul. Vous aussi, en tant que bailleur, vous avez des obligations à remplir. Vous devez notamment mettre en location un logement décent et calme, remettre à votre locataire un certain nombre de documents, et réaliser des travaux lorsque cela est nécessaire. Retrouvez dans ce dossier la liste des obligations du propriétaire.

Obligation n°1 : fournir un logement décent au locataire

Mettre à la disposition du locataire un logement en bon état, sain, sans danger et tranquille fait partie des obligations du propriétaire.

Pour cela votre logement doit respecter certains critères :

  • la surface habitable : la pièce principale de votre logement doit au minimum être égale à 9 m² et disposer d’une hauteur sous plafond au moins équivalent à 2,20 m. Par ailleurs nous vous listons les différents éléments à mesurer dans votre logement dans notre dossier : « Diagnostic surface habitable : quelles obligations ? Comment mesurer la surface ? Qui peut réaliser le calcul ? ».
  • le confort : votre logement doit être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation (exemples : présence d’installations d’eau potable, de sanitaires, d’un coin cuisine comprenant un évier et un système d’évacuation des eaux usées, ou encore d’un réseau électrique, …).
  • la performance énergétique : votre logement ne doit pas être énergivore. Pour vous assurer que ce n’est pas le cas, vous pouvez/vous devez faire appel à un professionnel afin que ce dernier réalise un diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • la sécurité et la santé du locataire : vous devez vous assurer que votre logement ne porte pas atteinte à la sécurité physique et à la santé de votre locataire. Différents diagnostics ont été créés pour respecter ces critères et sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DTT). Par exemple, on retrouve au sein du DTT le diagnostic plomb ou encore le diagnostic électrique.

N’hésitez pas à consulter notre dossier : « Logement décent : définition, obligations, critères à respecter » pour obtenir plus d’informations sur la notion de logement décent.

Attention : si vous ne respectez pas ces critères de décence vous risquez plusieurs sanctions que nous détaillons dans notre dossier : « Les sanctions possibles en cas de logement non conforme ».

Obligation n°2 : garantir au locataire un usage paisible du logement

En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation d’assurer à votre locataire la jouissance paisible du logement loué.

Ce critère implique le fait que vous devez vous-même vous interdire tout agissement qui pourrait gêner votre locataire, sauf dans les cas prévus par la loi. La nécessité de réaliser certains travaux de réparation, par exemple, en est un. En tout état de cause, la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité est interdite.

La notion de jouissance paisible des lieux signifie aussi que vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire de recevoir ou d’héberger des proches, ou encore de détenir un animal domestique sauf s’il s’agit d’un animal dangereux (exemple : interdiction de détenir un chien dangereux, c’est-à-dire un chien de 1ère catégorie tel qu’un Staffordshire terrier).

Enfin, vous ne pouvez pas non plus imposer à votre locataire une visite annuelle de contrôle de votre logement, sauf si une clause la permettant a été insérée au contrat de location, comme décrit dans notre dossier : « Puis-je vérifier l’état d’entretien de mon logement en cours de bail ? ».

Pour résumer, entrer dans le logement de votre locataire n’est possible que dans certains cas bien précis comme nous le détaillons dans notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».

Vous êtes enfin responsable des troubles que des tiers pourraient occasionner à votre locataire. Nous abordons d’ailleurs ce point dans notre actualité « Le bailleur est obligé d’assurer la quiétude de son locataire ».

Obligation n°3 : Informer votre locataire et lui remettre des documents

Autres obligations du propriétaire : vous êtes tenu de transmettre un certain nombre d’informations et de documents à votre locataire que ce soit avant le début de la location, pendant ou à la fin du bail.

Par exemple :

Obligation n°4 : la réalisation de travaux

Votre obligation de louer un logement en bon état peut vous obliger à réaliser certains travaux, avant l’entrée du locataire dans le logement loué. Mais que pouvez-vous faire si vous n’avez pas terminé ces derniers au moment où votre locataire doit emménager ? Retrouvez la réponse dans notre vidéo ci-dessous :

Il arrive aussi que vous soyez obligé de programmer des travaux au moment de la signature du bail. Votre locataire sera déjà entré dans les lieux quand les travaux devront être faits. Dans ce cas, vous pouvez, avec son accord, insérer dans le bail une option, notant :

  • la nature des travaux que le locataire va réaliser lui-même ou qu’il va faire exécuter ;
  • la manière dont leur coût va être imputée sur le loyer. Une baisse temporaire du loyer pendant quelques mois peut, par exemple, être décidée ;
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités du remboursement de ces travaux.

Vous pouvez enfin, en cours de bail, estimer que des travaux sont indispensables pour que votre logement soit toujours considéré comme décent. Il s’agit alors de travaux qui vous incombent et qui ne sont donc pas à la charge du locataire comme nous vous l’expliquons dans notre dossier : «  Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? ».

Dans ce cas, votre locataire ne peut pas vous refuser l’accès au logement comme nous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous :

Les travaux liés à la décence du logement sont, en effet, une raison légitime d’entrer dans le logement loué, comme nous l’indiquons dans notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».

En revanche, attention, des règles sont à suivre dans cette situation particulière. D’ailleurs, nous vous les listons dans notre dossier : « Travaux dans un logement loué : les règles à respecter ».

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Synthèse fiscale” (service réservé à nos abonnés).

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