Jurisprudences : fiscalité et dégradations locatives

jurisprudence

2 jurisprudences intéressantes sur les actifs détenus dans une SCI et l’IFI, et sur les dégradations locatives. 

Remise en cause l’exclusion de l’abattement de 30 % en cas de détention de la résidence principale par une SCI, est finalement constitutionnelle !

Par ailleurs, lorsque la dégradation d’un logement locatif dépasse l’usure normale du temps, c’est au locataire de prendre à sa charge les réparations… dont le prix peut être abaissé par l’application d’un coefficient de vétusté. 

 

Résidence principale au sein d’une SCI et IFI : pas d’abattement possible

 

Un certain nombre de bailleurs immobiliers vont devoir, dans les prochaines semaines, faire une déclaration de patrimoine liée à l’impôt sur la fortune immobilière / IFI. Calculer la valeur de ses actifs pierre taxables est donc la 1ère démarche à avoir, comme nous le rappelions dans une actualité récente, listant les décotes applicables en toute légalité. L’une d’entre elle est particulièrement appréciée : la décote de 30 % pouvant s’appliquer sur la valeur de sa résidence principale. Exception toutefois : cet abaissement de valeur n’est pas autorisé dans le cadre de la détention du logement familial par une SCI.  Un contribuable contestait cette impossibilité, et c’est en raison de ce différend qui l’opposait à l’administration fiscale, que la Cour de cassation avait saisi le Conseil constitutionnel. Objectif : savoir si, dans le cadre d’une SCI, l’interdiction d’appliquer l’abattement de 30 % normalement accordé pour la valorisation de sa résidence principale, était constitutionnel.

Réponse claire du Conseil constitutionnel dans sa décision n°2019-820 QPC : cette exclusion est parfaitement constitutionnelle.  Le Conseil rappelle, en effet, que « si, selon l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, la loi doit être la même pour tous, le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit. » La différence de traitement fiscal entre détention de la résidence principale en direct et détention via une SCI se justifie car « les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci. D’autre part, la valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques. »

Le débat est donc désormais clos sur ce point.

 

Le montant de réparation de dégradations locatives peut être abaissé par un coefficient de vétusté

 

C’est souvent une source de conflits, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie : les dégradations sont-elles le fait de l’usure normale liée au temps qui passe, ou sont-elles imputables au locataire (défaut d’entretien, par exemple) ? 

Dans une affaire récente relatée par le magazine Mieux Vivre Votre Argent, un locataire ayant occupé un logement pendant 5 ans, contestait la demande de son bailleur de participer à la rénovation des lieux, suite à son départ. L’état des lieux de sortie montrait pourtant une grande différence avec l’état des lieux d’entrée : délivré en bon état, le logement avait été rendu dans un état très dégradé, « avec notamment de nombreuses rayures et brûlures sur les sols, et des éléments de portes arrachés » notait le propriétaire. Celui-ci avait produit, au tribunal, 3 factures d’un montant global de plus de 7.000 € (pour la remise en état des lieux) qu’il souhaitait voir remboursées par son ancien locataire.

Les juges de la Cour d’appel de Nancy (CA Nancy, 20 août 2020, n° 19/01048), ont donné raison au propriétaire, notant que les dégradations « allaient manifestement au-delà de l’usure normale d’un appartement loué pendant cinq ans et résultaient tant de l’absence d’entretien normal des lieux que de dégradations commises par le locataire ».

La somme de 7.000 € demandée par le bailleur au titre du préjudice subi n’a toutefois pas été acceptée. Les juges (1ère instance, puis Cour d’appel) ont appliqué un coefficient de vétusté de 20 %, compte tenu du fait que le logement loué n’était pas neuf. Les arguments du propriétaire soutenant qu’il avait refait à neuf le logement n’ont pas été pris en compte, car il ne pouvait en apporter la preuve.  Le montant dû par le locataire au titre des dégradations locatives s’est donc établi à 5.600 €.

Attention, donc, lorsque vous faites des travaux dans vos logements locatifs, à bien conserver toutes les preuves de vos interventions (factures de sociétés ayant travaillé sur les lieux ou de matériaux achetés, photos…).

Par ailleurs, un autre jugement intéressant est intervenu récemment sur cette thématique, et dont nous vous avions fait part dans une actualité : le remboursement de dégradations dans le logement n’implique pas forcément de réaliser les travaux. 

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