Dans les communes touristiques où les résidences secondaires grignotent le parc disponible, les mairies disposent depuis fin 2024 d’un outil d’urbanisme encore peu connu : réserver certains logements neufs à l’habitat permanent. L’affaire se jouait jusqu’ici entre la commune, le promoteur et le notaire. A partir du 1er octobre 2026, elle atterrit également « sur le bureau du bailleur », car le nouveau contrat type issu du décret du 6 juillet 2026 en fait une mention à part entière du bail.
Pourtant, beaucoup de propriétaires vont passer à côté. Les uns ignorent que leur immeuble se trouve dans un secteur concerné. Les autres, par prudence mal placée, recopieront la clause dans un contrat où elle n’a rien à faire. Les deux erreurs se paient : la première fragilise le contrat, la seconde impose au locataire une contrainte que rien ne justifie.
En bref : à partir du 1er octobre 2026, un logement qui sera dans l’une des communes concernées, sera soumis à la servitude de résidence principale qui devra être mentionner expressément dans son contrat de location, à peine de nullité.
L’obligation ne concerne que des logements neufs situés dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme d’une commune où la pression touristique est forte.
À lire : Rénovation énergétique en copropriété en 2026 : règles, fonctionnement et points de vigilance pour les copropriétairesLa servitude de résidence principale se décide dans le plan local d’urbanisme, pas dans le bail
La servitude de résidence principale est une servitude d’urbanisme créée par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Elle impose que les logements neufs édifiés dans un secteur délimité soient occupés à titre de résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989 : au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Encore faut-il que la commune soit éligible. Deux portes d’entrée, et deux seulement : la taxe annuelle sur les logements vacants y est applicable, ou les résidences secondaires y dépassent 20 % des logements. La mairie délimite alors, dans le règlement de son plan local d’urbanisme, des secteurs situés en zone urbaine ou à urbaniser. Hors de ces secteurs, votre contrat de location ne change pas d’un mot.
Une précision utile, parce que le vocabulaire brouille souvent les pistes : la résidence principale au sens locatif ne se confond pas avec la notion de résidence familiale, qui se discute surtout au moment d’une vente. Ici, on parle d’occupation effective du logement, pas de protection du conjoint.
Seuls les logements neufs situés dans un secteur délimité sont concernés
C’est le point que la plupart des bailleurs manquent. L’obligation ne vise que les constructions nouvelles de logements, dans les secteurs identifiés par le règlement du plan local d’urbanisme. Un appartement ancien, un pavillon des années 1990, un immeuble réhabilité : hors du champ, même en pleine station balnéaire. Inutile, donc, de réécrire vos baux existants par précaution.
À lire : Chauffage collectif : quelles obligations pour le bailleur en 2025 ?Le profil réellement exposé, c’est celui du propriétaire qui vient d’acheter dans le neuf pour louer, souvent avec un emprunt à rembourser — une configuration où louer sa maison avec un crédit en cours soulève déjà son lot de questions. Bonne nouvelle : la réponse se trouve en général dans son acte de vente, qui doit lui aussi porter la mention.
Un logement concerné ne peut pas être proposé en location en meublé de tourisme, hors la location temporaire de sa propre résidence principale prévue par le code du tourisme. À l’inverse, le propriétaire qui habite les lieux et veut louer une chambre chez soi reste sur le terrain de la résidence principale : c’est le meublé saisonnier, pas la location de longue durée, que le texte écarte.
Le 1er octobre 2026, le contrat doit porter la mention expresse
Le nouveau contrat type de location fixé par le décret du 6 juillet 2026 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en location nue comme en location meublée. Il ajoute, dans la partie consacrée à la destination des locaux, une ligne à renseigner « le cas échéant » : le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
La sanction, elle, ne vient pas du décret mais du code de l’urbanisme : à peine de nullité, tout contrat de location portant sur une construction soumise à cette obligation en porte la mention expresse. Un contrat signé sans elle, sur un logement concerné, encourt donc l’annulation — appréciée par le juge saisi, au cas par cas. Ce n’est pas une nullité qui se constate toute seule ; ce n’est pas non plus un risque théorique.
À lire : Qui peut bénéficier de la garantie Visale d’Action Logement en 2026 ?Les baux signés avant le 1er octobre 2026 restent valables et n’ont pas à être refaits. C’est au moment de faire signer un nouveau contrat que la vérification devient incontournable.
Ce que vous écrivez dans le contrat, et ce que vous n’y ajoutez pas
La bonne pratique tient en deux gestes. Le premier : repartir d’un modèle à jour. Un formulaire téléchargé il y a deux ans ne contient ni la rédaction actuelle des clauses de résiliation, ni la ligne sur la servitude, ni le champ facultatif du numéro de téléphone portable des parties, ajouté par le même texte pour joindre plus vite un locataire en difficulté.
Le second geste est moins intuitif : ne renseigner cette ligne que si le logement y est réellement soumis. Recopier la mention « pour être tranquille » dans un contrat ordinaire n’a rien d’anodin. Vous créez une obligation d’occupation exclusive que le texte n’impose pas à ce logement, et vous devrez la défendre si le locataire conteste un jour cette restriction d’usage. Le contrat type se remplit, il ne se surcharge pas.
Enfin, la mention se reprend telle qu’elle est rédigée. Une formule maison du type « le locataire s’engage à occuper les lieux toute l’année » ne dit pas la même chose que le texte réglementaire : elle durcit l’obligation d’un côté, l’affaiblit de l’autre, et vous prive du bénéfice d’une rédaction officielle.
La résiliation pour non-respect de l’obligation reste facultative et encadrée
Le décret range ce motif parmi les clauses de résiliation de plein droit facultatives, pas parmi les clauses obligatoires. Et il l’assortit d’une condition ferme : la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, dans les conditions du code de l’urbanisme. Le bailleur n’actionne donc rien tout seul.
La clause résolutoire pour impayé obéit, elle, à une tout autre logique. Le tableau ci-dessous met les quatre motifs côte à côte, tels que le contrat type les organise.
| Motif de résiliation de plein droit | Dans le contrat type | Condition avant que la clause produise effet |
|---|---|---|
| Loyer, charges ou dépôt de garantie impayés | Obligatoire | Six semaines après un commandement de payer resté infructueux |
| Défaut d’assurance des risques locatifs | Facultatif | Un mois après un commandement demeuré infructueux |
| Troubles de voisinage | Facultatif | Décision de justice passée en force de chose jugée |
| Non-respect de l’obligation d’occupation exclusive | Facultatif | Expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire |
Côté urbanisme, la procédure est graduée. Le maire invite l’intéressé à présenter ses observations, puis le met en demeure de régulariser dans un délai qu’il fixe, sans pouvoir dépasser un an ; ce délai peut être prorogé dans la même limite. Faute de régularisation, une astreinte peut atteindre 1 000 € par jour de retard, pour un total qui ne peut dépasser 100 000 €. Ce sont des plafonds, modulés selon la situation de l’intéressé et les circonstances, et prononcés après l’avoir invité à s’expliquer : rien d’automatique. Le décret du 6 juillet 2026 renvoie expressément à ce mécanisme, détaillé à l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme.
Pour le propriétaire, la lecture est rassurante autant qu’exigeante. Rassurante : vous n’êtes pas chargé de surveiller les annonces saisonnières de votre locataire. Exigeante : le jour où la commune enclenche la procédure, c’est votre contrat qui doit contenir la clause utile, faute de quoi il faudra passer par la voie judiciaire de droit commun, plus longue.
Comment vérifier, avant de faire signer, si votre logement est concerné
Trois sources, dans cet ordre. L’acte de vente d’abord : la mention expresse y est obligatoire, le notaire a donc dû la porter. Le règlement du plan local d’urbanisme ensuite, consultable en mairie et sur le Géoportail de l’urbanisme, secteur par secteur. Le service urbanisme de la commune enfin, à qui l’on pose une question simple : cette parcelle est-elle comprise dans un secteur de servitude de résidence principale ?
Gardez la trace écrite de la réponse. Un courriel daté du service urbanisme, classé avec le dossier du logement, vaut mieux qu’un souvenir de conversation téléphonique le jour où un locataire conteste la clause. C’est typiquement le réflexe qui distingue le bailleur qui gère seul avec méthode de celui qui improvise — et il ne coûte qu’un courriel.
Si votre bien est neuf et situé en zone touristique, l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme mérite une lecture intégrale : il précise les conditions d’éligibilité de la commune, le sort des logements lorsque le secteur disparaît du règlement, et les rares cas de location touristique qui restent possibles.
Questions fréquentes
Non. L’obligation ne vise que les constructions nouvelles de logements situées dans un secteur délimité par le règlement du plan local d’urbanisme. Un bien ancien, même en commune touristique, en reste hors champ : la ligne du contrat type n’a pas à être renseignée.
Le code de l’urbanisme prévoit que le contrat de location portant sur un logement soumis à l’obligation en porte la mention expresse, à peine de nullité. L’annulation n’est pas automatique : elle est demandée en justice et appréciée par le juge au regard de la situation.
Non. Le nouveau modèle vaut pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les contrats antérieurs continuent de produire leurs effets ; la vigilance porte sur le prochain contrat que vous ferez signer.
Pas directement. Ce cas de résiliation est facultatif dans le contrat type, et il suppose d’abord une mise en demeure du maire assortie d’un délai. Sans cette étape, il reste la voie judiciaire de droit commun pour manquement aux obligations du contrat.
Commencez par l’acte de vente, qui doit porter la mention. Consultez ensuite le règlement du plan local d’urbanisme en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme, et confirmez auprès du service urbanisme communal en conservant sa réponse écrite.
Ce qu’il faut retenir avant de faire signer un bail après le 1er octobre 2026
La servitude de résidence principale ne touche qu’une minorité de logements : des constructions neuves, dans des secteurs précis, de communes sous forte tension touristique. Pour celles-là, en revanche, la mention au contrat n’est pas une formalité de plus — elle conditionne la solidité du contrat.
Le réflexe à prendre coûte dix minutes : télécharger un modèle conforme au décret du 6 juillet 2026, demander à la mairie si la parcelle est en secteur de servitude, renseigner ou laisser vide la ligne en conséquence, archiver la réponse. Rien là-dedans n’exige un intermédiaire : un propriétaire méthodique fait ce travail aussi bien, et souvent plus vite.
Et si vous louez un logement ancien, cas de très loin le plus fréquent, retenez plutôt la partie du décret qui vous concerne vraiment : la clause de résiliation pour impayé, désormais intégrée au contrat type, et le délai de six semaines après commandement de payer qui a remplacé les deux mois d’autrefois.
